Zum Verkauf steht eine schöne Villa mit Blick auf den Bodensee. Der Eigentümer beauftragt Ende Juni 2013 einen Makler aus dem Appenzellerland mit der Suche nach einem Käufer. Man einigt sich auf einen Verkaufspreis von 3,5 Millionen Franken. Das ist offenbar zu viel: Innert Jahresfrist findet die Liegenschaft keinen neuen Besitzer. Nach einem Jahr kündigt der Hausbesitzer deshalb den Vertrag.
Der Makler verlangt für die Arbeit und seine Auslagen knapp 2700 Franken. Der Auftraggeber weigert sich zu zahlen, weil die Bemühungen des Maklers nicht erfolgreich waren. Der Makler gelangt ans Bezirksgericht Arbon TG. Dort erscheinen Hausbesitzer wie Makler persönlich und ohne Anwälte zur Verhandlung vor dem Einzelrichter.
Die Stimmung ist gedrückt. Der Kläger und der Beklagte werfen sich böse Blicke zu. Zuerst muss der Makler seine Forderung begründen. Er legt dar, dass ein schriftlicher Maklervertrag abgeschlossen worden sei und sich der Auftraggeber per Unterschrift mit allen Punkten des Vertrags einverstanden erklärt habe. Das gelte auch für die Kosten bei einer Kündigung. Der Makler enerviert sich: «Was soll das Ganze? Warum muss ich hier meine Zeit verplempern? Weshalb fällt das Gericht nicht gleich ein Urteil? Die Rechtslage ist doch mehr als klar.»
Der Richter hebt kurz die Augenbrauen. Sein Blick schweift fragend zum beklagten Hausbesitzer. Dieser wehrt sich: «Weshalb soll ich die Kosten auf mich nehmen, wenn mein Haus nach einem Jahr noch immer nicht verkauft ist?»
Vor Gericht behauptet der Makler, das Haus sei nur die Hälfte wert
Der Richter will nun wissen, wie sich die Forderung von 2700 Franken zusammensetzt. Der Makler zieht ein Dokument aus seiner Mappe und erklärt: «Im Vertrag steht: Die Erstellungskosten für Objektaufnahme, Dokumentation, Internetaufschaltung betragen pauschal 2700 Franken. Diese Kosten sind in der Vermittlungsprovision inbegriffen und werden nur bei Vertragsablauf ohne Beurkundung fällig oder wenn der Vertrag vom Auftraggeber gekündigt wird.»
Den Verkaufspreis von 3,5 Millionen habe der Hausbesitzer selbst festgelegt. «Darunter wollte er nicht gehen.» Als Makler sei ihm von Anfang an klar gewesen, dass der Preis viel zu hoch sei. Das Haus sei ein «Liebhaberobjekt» und wohl nicht mehr als 1,8 Millionen Franken wert. Aus Erfahrung wisse er aber, «dass es Käufer gibt, die für solche Liebhaberobjekte auch das Doppelte bezahlen». Deshalb habe er es mit 3,5 Millionen probiert.
Der Hausbesitzer wehrt sich: «Ich wusste doch nicht, in welchem Preissegment ich mich mit meiner Schätzung befinde. Ich habe erwartet, dass ich professionell beraten werde und eine klare Schätzung erhalte. Aber nein – ich musste gleich einen Vertrag unterschreiben.»
Der Beklagte kritisiert, dass die Bilder der Villa, die der Makler im Internet publiziert hatte, von sehr schlechter Qualität gewesen seien. Deshalb habe er den Vertrag schliesslich gekündigt: «Der Makler hat den Auftrag nicht erfüllt.» Er habe dann einen neuen Makler gesucht. Dieser habe ihm erklärt, dass bei einem Preis von 2,5 Millionen Franken die Chancen für den Verkauf grösser wären. Und dieser habe auch mit besseren Bildern gearbeitet.
Hausbesitzer zahlt die 2700 Franken schliesslich doch
«So ein Quatsch», ruft der Kläger aus. Er habe doch ein Interesse daran gehabt, das Haus zu verkaufen. «Ich hätte ja eine Provision von drei Prozent des Verkaufspreises erhalten. Glauben Sie, ich stelle dann schlechte Bilder ins Internet?»
Der Richter hat genug zugehört und schlägt vor, einen Vergleich zu suchen. Die beiden Parteien sind einverstanden. Nach einer Viertelstunde gibt der Hausbesitzer klein bei. Er verpflichtet sich, dem Makler die 2700 Franken zu bezahlen. Dazu kommen Gerichtsgebühren von 200 Franken.
Bei Erfolglosigkeit kein Geld – ausser der Vertrag sieht es vor
Ein Maklervertrag ähnelt einem Auftrag. Der Makler soll für den Auftraggeber etwas verkaufen oder wenigstens einen Käufer finden.
Maklerverträge sind jederzeit kündbar, auch wenn im Vertrag etwas anderes steht. Hat der Beauftragte bis zur Auflösung des Vertrags keinen Erfolg mit dem Verkauf, hat er laut Gesetz weder die Maklerprovision noch Spesenersatz zugut. Ausnahme: Im Vertrag wurde vereinbart, dass die Auslagen vom Auftraggeber ersetzt werden müssen.
Aufgepasst: Manche Makler arbeiten mit Musterverträgen, die zusätzlich zur Provision noch ein Grundhonorar oder Zusatzhonorare für Inserate oder Verkaufsdokumentationen vorsehen. Das kann ins Geld gehen, vor allem wenn der Betrag später nicht von der Provision abgezogen wird.
Das Gesetz kennt keine Formvorschriften für den Maklervertrag. Er kann also auch mündlich abgeschlossen werden. Aus Beweisgründen empfiehlt sich dringend, den Vertrag schriftlich aufzusetzen.
