Nach monatelangem Suchen fand Claudia Furrer (Name geändert) im Dezember ihre Traumwohnung. Der Mietbeginn wurde auf den 1. Februar vereinbart. Da gab es nur noch ein Problem: Die alte Wohnung war laut Mietvertrag erst auf den 31. März kündbar.

Um nicht zwei Monatsmieten doppelt bezahlen zu müssen, schaute sich Claudia Furrer nach einem Ersatzmieter um. Nachdem sich zwei Interessenten bereit erklärt hatten, die Wohnung auf den 1. Februar zu übernehmen, kündigte Claudia Furrer die alte Wohnung auf Ende Januar. Der Vermieter versprach, mit den Interessenten Kontakt aufzunehmen und diese zu überprüfen.

Nachfolger muss vor allem zahlungsfähig sein

Claudia Furrer begann mit den Zügelvorbereitungen und freute sich auf die neue Wohnung. Dabei nahm sie an, dass auch mit den Ersatzmietern alles klappen würde und sie die Wohnung ohne Probleme Ende Januar abgeben könne. Doch sie machte die Rechnung ohne den Vermieter: Dieser teilte ihr eine Woche vor dem Abgabetermin mit, dass keiner der beiden Ersatzmieter in Frage gekommen sei. Er habe deshalb mit einem anderen Interessenten einen Mietvertrag abgeschlossen - jedoch erst auf den 1. April. Deshalb sei sie verpflichtet, den Mietzins bis Ende März zu bezahlen.

Claudia Furrer fühlte sich über den Tisch gezogen. Die saldo-Rechtsberatung konnte sie aber beruhigen, denn der Vermieter hatte unzulässig gehandelt. Das Obligationenrecht sieht vor, dass der Mieter, der eine Wohnung nicht termingerecht zurückgibt, unter einer Bedingung von der weiteren Mietzinszahlung befreit ist: Er hat einen zumutbaren Ersatzmieter zu stellen. Dieser muss vor allem zahlungsfähig und bereit sein, die Wohnung zu den gleichen Bedingungen auf den Auszugstermin des alten Mieters hin zu übernehmen (siehe Kasten).

Vermieter kann vorgeschlagenen Mieter ablehnen

Der Vermieter hat das Recht, den vorgeschlagenen Ersatzmieter innerhalb eines Monats zu überprüfen. Es ist nun durchaus möglich, dass der Nachmieter wohl zu-mutbar wäre, dem Vermieter aber nicht genehm ist. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mit dem vorgeschlagenen Mieter ein Mietverhältnis einzugehen. Er trägt dann aber die Konsequenzen dafür: Der alte Mieter schuldet ihm in diesem Fall keinen Zins mehr.

Claudia Furrer hat die Nachmieter früh genug vorgeschlagen. Falls sie belegen kann, dass einer davon zumutbar und bereit gewesen wäre, die Wohnung auf den 1. Februar zu übernehmen, muss sie die Miete nicht mehr länger bezahlen.



Der zumutbare Ersatzmieter


Laut Gerichtspraxis genügt es, einen einzigen zumutbaren Ersatzmieter zu stellen, um von der Mietzinszahlung nach dem Auszug befreit zu werden. Wer mehrere Interessenten findet, ist noch besser dran. Ob der Ersatzmieter zumutbar ist, hängt unter anderem von folgenden Punkten ab:

- Er muss bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen - also auch zum gleichen Mietzins - zu übernehmen. Wichtig: Lassen Sie sich das schriftlich von ihm bestätigen.

- Der Ersatzmieter muss zahlungsfähig sein: Das Einkommen muss ungefähr dreimal so hoch sein wie der Mietzins.

- Die Wohnung darf nicht überbelegt werden.

- Die Wohnung darf nicht auf unverträgliche Art genutzt werden.

- Der Ersatzmieter sollte einigermassen in die bestehende Mieterstruktur des Hauses passen. Keine Rolle spielen aber Nationalität, Religion oder Zivilstand.