Hypotheken: Banken erfinden immer mehr Zusatzkosten

Wer eine Hypothek abschliesst, erneuert oder auflöst, zahlt teils happige Gebühren. Zudem enthalten die Verträge häufig versteckte Kosten.

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saldo 08/2013

01.05.2013

Bernhard Bircher

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Antonia Brand (Name geändert) aus Basel hat seit 1993 eine Hypothek beim Schweizer Ableger der französischen Bank Crédit Agricole – der Crédit Agricole Financements. Brand ärgert sich: «Ich muss für meine Hypothek neu jeden Monat eine Kontoführungsgebühr von 10 Franken zahlen. Im Jahr macht das 120 Franken.» Hinzu kommt: Ihre Bank verlangt bei einer fristgerechten Kündigung ihrer Hypothek und einem Wechsel zu einer anderen Bank gemäss Vertrag eine einmalige «Ablösegebühr» von 500 Franken.

Hypothekarzinsen sind zurzeit tief. Davon sollten sich Kreditnehmer aber nicht blenden lassen. Massgebend ist nicht nur der Zins, sondern auch die laut Vertrag geschuldeten Zusatzkosten. Bei einer zweijährigen Hypothek über 100 000 Franken entspricht eine Ablösegebühr von 500 Franken einem zusätzlichen Jahreszins von 0,25 Prozent. Das sollte bei der Beurteilung einer Bankofferte mitkalkuliert werden.

Die Crédit Agricole Financements ist kein Einzelfall. Viele Banken verlangen bei einer Auflösung einer Hypothek und dem Wechsel zur Konkurrenz Gebühren – auch etwa Raiffeisen: Eine Kundin der Raiffeisenbank rechter Zürichsee kündigte ihre Hypothek fristgerecht und wollte den Kredit zu einer anderen Bank zügeln. Für die Ablösung durch eine andere Bank fordert die Raiffeisenbank rechter Zürichsee in ihrem Kündigungsschreiben eine Gebühr von 500 Franken. Das ist doppelt so viel, wie Raiffeisen Schweiz ihren unabhängigen Mitgliedsbanken empfiehlt (siehe Tabelle).

Viele Banken verlangen auch bei Erneuerung der Hypothek Gebühren

Mit hohen Auflösungsgebühren wollen die Hypothekarinstitute verhindern, dass ihre Kunden zur Konkurrenz abwandern. Immerhin: Bei einer Kreditkündigung kann man allfällige Auslieferungs- und Abrechnungsspesen mit etwas Verhandlungsgeschick der neuen Bank überwälzen.

Im Kleingedruckten stecken weitere Kostenfallen: Die Zürcher Kantonalbank etwa verlangt nicht nur bei einer Auflösung, sondern auch bei einer Erneuerung sowie einem Neuabschluss jeweils eine Bearbeitungsgebühr von 200 Franken. Und in den allgemeinen Bestimmungen zum Rahmenvertrag wälzt die Bank weitere Kosten auf die Kunden ab: «Zusätzlich zu den Bearbeitungsgebühren kann die Bank für die Verwaltung von Sicherheiten, Mahnungen, Geschäftsneuordnungen, Ablösungen eine kostendeckende Entschädigung erheben.» Solche Gebühren sind jedoch rechtlich nur geschuldet, wenn sie im Vertrag oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen betragsmässig ausdrücklich vereinbart wurden.

Abgerechnete Tage: Mit einem Rechentrick zu einem höheren Zins

Zusatzkosten sind auch in anderen Vertragsbestimmungen versteckt. Zum Beispiel bei der Berechnungsweise des Zinses: Hinter dem Begriff «internationale Usanz» steckt eine durchschnittliche Zinserhöhung von 0,03 Prozent («K-Geld» 4/12). Denn die Bank teilt den Zinsbetrag zuerst durch die «kaufmännischen» 360 statt 365 oder 366 Tage. Dadurch erhöht sich die Zinsbelastung pro Tag. Diesen Wert multipliziert sie mit der tatsächlichen Anzahl Tage – eine Zinserhöhung mit einem einfachen Rechentrick.

Wichtig: Hypothekarverträge sind nicht in Blei gegossen. Sie werden mit jedem Kunden individuell ausgehandelt. Wer Zusatzkosten zum Zins vermeiden will, kann dies nur vor der Unterschrift unter den Vertrag erreichen.

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