Festhypotheken: So günstig wie noch nie
Hypotheken sind so tief wie nie zuvor. Für Hausbesitzer ist die Zeit gekommen, die tiefen Zinsen auf Jahre hinaus anzubinden. Jetzt sollte man auf Festhypotheken umsteigen.
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K-Geld 1/2003
31.01.2003
Felix Neuhaus
Die grössten Schweizer Banken verlangen zurzeit für eine variable Hypothek im Durchschnitt etwas über 3,5 Prozent Zins. Das Risiko steigender Zinsen trägt bei der variablen Hypothek der Kreditnehmer, denn die Bank kann den Hypothekarzins kurzfristig nach oben anpassen, sobald die Marktsituation sich ändert.
Eine 7-Jahres-Festhypothek kostet derzeit im Durchschnitt sogar etwas weniger als 3,5 Prozent. Eine Festhypothek bietet die Sicherheit, dass der Zins nicht erhöht wird. S...
Die grössten Schweizer Banken verlangen zurzeit für eine variable Hypothek im Durchschnitt etwas über 3,5 Prozent Zins. Das Risiko steigender Zinsen trägt bei der variablen Hypothek der Kreditnehmer, denn die Bank kann den Hypothekarzins kurzfristig nach oben anpassen, sobald die Marktsituation sich ändert.
Eine 7-Jahres-Festhypothek kostet derzeit im Durchschnitt sogar etwas weniger als 3,5 Prozent. Eine Festhypothek bietet die Sicherheit, dass der Zins nicht erhöht wird. Sie ist eine Wunderwaffe gegen stark steigende Zinsen.
Im letzten Jahr hat K-Geld Libor-Hypotheken empfohlen. Wer den Fremdkapitalanteil von Wohneigentum durch eine an den Libor gebundene Hypothek finanzierte, ist damit seither gut gefahren. Die Wirtschafts- und Zinsentwicklung hat K-Geld Recht gegeben.
Da an den Libor-Satz gebundene Hypotheken meist mit einer Zinsobergrenze abgesichert sind, bleibt das Risiko auch in Zukunft kalkulierbar. Die aktuellen Konditionen für Libor-Hypotheken sind jedenfalls nach wie vor verlockend. Die von der Zürcher Kantonalbank angebotenen Libor-Hypotheken zum Beispiel kosteten Ende Januar zwischen 1,74 und 1,88 Prozent Zins - inklusive Prämie für die Zinsabsicherung bei einer Obergrenze von 4,125 Prozent.
Sollten die Zinsen auf dem heutigen Niveau bleiben oder nur sehr langsam steigen, bleiben Libor-Hypotheken deshalb die mit Abstand günstigste Finanzierung.
Anderseits bieten die Geldinstitute zurzeit Festhypotheken zu Zinssätzen an, die kaum noch viel tiefer sinken können (siehe Tabellen). Mit Festhypotheken kann man sich heute für viele Jahre sehr günstige Konditionen sichern. Falls die Zinsen in naher Zukunft stark steigen sollten, dann sind Festhypotheken heute die beste Wahl.
Wer jetzt immer noch eine variable Hypothek hat, kann problemlos umsteigen. Wer dagegen bereits mit einer früher abgeschlossenen Festhypothek finanziert ist, muss den vereinbarten Ablauf abwarten. Die vorzeitige Umschuldung kommt meist sehr teuer zu stehen (siehe Kasten).
Wer sein Eigenheim mit einer variablen Hypothek finanziert hat, muss sich heute fragen, ob er sich nun die tiefen Zinsen mit einer Festhypothek sichern will oder auf noch tiefere hoffen soll. Wesentlich tiefere Sätze sind nur dann zu erwarten, wenn es der Schweiz - ähnlich wie Japan seit den 90er-Jahren - nicht gelingt, trotz grosser Geldmenge und tiefster Zinsen die Wirtschaft anzukurbeln. Dieses deprimierende Szenario ist zwar denkbar, aber nicht wahrscheinlich.
Für Ende 2003 prognostizieren UBS und CS 0,4 bis 0,7 Prozent höhere Zinsen. Am Geld- und Kapitalmarkt war von einer Trendwende bei der Zinsentwicklung bis jetzt aber noch nichts zu spüren. Noch immer ist unsicher, wie weit das Zinsniveau noch sinken wird. Sicher ist dagegen, dass die Bedingungen für einen Wechsel von einer variablen zu einer Fest- oder Libor-Hypothek noch nie so günstig waren wie heute.
Festhypothek: Teurer Ausstieg
Das vorzeitige Auflösen einer Festhypothek - um von den heute historisch tiefen Zinsen für Festhypotheken zu profitieren - lohnt sich in den meisten Fällen nicht.
Ein Beispiel: Herbert D. hat vor zwei Jahren eine 5-Jahres-Festhypothek zu 4,5 Prozent abgeschlossen. Sie hat also noch eine Laufzeit von weiteren drei Jahren. Würde die Bank das Geld zurücknehmen, könnte sie es heute zu etwa 1,25 Prozent anlegen. Dadurch entstünde ihr durch das vorzeitige Auflösen ein Verlust von jährlich 3,25 Prozent bis zum Ende der Laufzeit. Diesen Verlust wälzt die Bank vollständig auf den Kunden in Form einer so genannten Ausstiegsentschädigung.
Die neue 5-Jahres-Festhypothek kostet 3,1 Prozent. Zusammen mit der jährlichen Entschädigung von 3,25 Prozent zahlt Herbert D. für die nächsten drei Jahre Hypothekarzinsen in der Höhe von jährlich 6,35 Prozent. Für die darauf folgenden zwei Jahre kostet diese Hypothek noch jährlich 3,1 Prozent. Durch den vorzeitigen Ausstieg würde er für die neue 5-Jahres-Festhypothek effektiv 5,05 Prozent bezahlen.
In der Ausstiegsentschädigung ist zudem die Marge enthalten, die Herbert D. für seine alte Hypothek bezahlen musste. Dies, obwohl die Bank für die aufgelöste Hypothek kein Risiko mehr trägt und in der neuen Festhypothek ebenfalls eine Marge einkalkuliert hat. Gelingt es dem Kunden aber, mit der Bank ein Entgegenkommen auszuhandeln, kann sich ein Ausstieg lohnen.
