Schätzung von Immobilien: Die Methode entscheidet über den Preis

saldo 02/2010 vom | aktualisiert am

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saldo hat ein Einfamilienhaus und eine Eigentumswohnung auf drei Arten bewerten lassen. Fazit: Die Ergebnisse liegen relativ weit auseinander. Wer den ungefähren Verkehrswert seiner Immobilie erfahren will, kann die günstigste Variante wählen.

Es gibt diverse Gründe, den Wert von Wohneigentum schätzen zu lassen. Vielleicht liegt die letzte Schätzung schon Jahre zurück und der Besitzer möchte wissen, wie sich der Wert seiner Immobilie inzwischen entwickelt hat. Oder ein Eigentümer will sein Wohnobjekt verkaufen und benötigt den Verkehrswert, um den Verkaufspreis festzulegen. Oder wenn bei einer Scheidung der eine Ehepartner den anderen auszahlen muss, ist es nötig, den Wert des gemeinsamen Wohneigentums zu bestimmen. Und wenn eine Liegenschaft vererbt wird, kommen ebenfalls Schätzer zum Zug.

Aber welche Schätzmethode soll herangezogen werden? Genügt eine Beurteilung mittels der günstigen computergestützten hedonischen Methode (siehe unten) oder muss man einen teuren Profischätzer ins Haus holen? saldo hat in Zusammenarbeit mit den Eigentümern eine 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung in Ennetbaden AG sowie ein einseitig angebautes 6,5-Zimmer-Einfamilienhaus in Oetwil an der Limmat ZH schätzen lassen.

Beide Eigentümer haben für ihr Wohnobjekt den Fragebogen des Zürcher Immobilienberatungsunternehmens Iazi AG sowie jenen des Hauseigentümerverbandes Schweiz (HEV) ausgefüllt. Zudem beauftragten sie jeweils einen professionellen, dem Schweizerischen Immobilienschätzer-Verband (SIV) angehörenden Experten aus ihrer Region für eine konventionelle Schätzung.


Wohnung: HEV schätzt den Wert 78‘000 Franken höher als der Experte

Für beide Wohnobjekte liegen je drei Schätzungen vor: zwei nach der hedonischen Methode (Iazi und HEV), eine nach der konventionellen (SIV). Erhoben wurde der Verkehrswert. Dieser entspricht dem Preis, zu dem vergleichbare Objekte in der betreffenden Gegend normalerweise verkauft werden (Marktpreis).

Bei der Eigentumswohnung gehen die erhaltenen Schätzwerte recht weit auseinander (siehe Tabelle im pfd-Artikel): Gemäss dem SIV-Schätzer beträgt der Verkehrswert 446‘000 Franken. Die Berechnungen des HEV hingegen haben einen Preis von 524‘000 Franken ergeben – 78‘000 Franken oder 17,5 Prozent mehr. Dazwischen befindet sich die Iazi-Schätzung mit 503‘000 Franken.

Beim Einfamilienhaus liegen die Schätzwerte verhältnismässig näher beieinander: Die HEV-Schätzung ist mit 1‘045‘000 Franken nur 10,9 Prozent höher als jene des Iazi mit 942‘000 Franken. Ebenfalls klar unter einer Million ist der Marktpreis des SIV-Schätzers positioniert, nämlich bei 975‘000 Franken.


Subjektive Einschätzung der Eigentümer ist häufig zu positiv

Auffällig: Bei beiden Objekten ist die Schätzung des Hauseigentümerverbandes am höchsten. Thomas Rinderknecht, Leiter Schätzungsabteilung des HEV Zürich, räumt ein, dass die Bewertungen gar hoch ausgefallen sind. Er weist aber darauf hin, dass bei der hedonischen Methode der Spielraum bei plus/minus 20 Prozent liegt. Die HEV-Resultate befinden sich im Vergleich mit den anderen Schätzungen innerhalb dieser Spanne. Da die Eigentümer den HEV-Fragebogen selbst ausgefüllt haben, spielt auch ein subjektives Element mit in die Bewertung hinein. Vielleicht wurden gewisse Faktoren zu positiv bewertet, vermutet Rinderknecht.


Etwas aus dem Rahmen fällt auch die Bewertung der

Eigentumswohnung durch den SIV-Schätzer Gustav Fischer. Dieser verteidigt seinen tiefen Verkehrswert: «Die hedonischen Schätzungen sind zu hoch.» Er habe den Schätzwert mit verschiedenen Berechnungsmethoden erhoben und sei immer auf dieselbe Grössenordnung gekommen. Die Lage der Wohnung sei nicht optimal und der Balkon sehr klein. Das habe er mitberücksichtigt.

Das ist eine Stärke der konventionellen Schätzmethode: Weil das Wohnobjekt vor Ort besichtigt und nicht vom Pult aus eingestuft wird, kann der Schätzer besser auf gewisse Eigenheiten eingehen. Gemäss Francesco Canonica, Verfasser von verschiedenen Lehrbüchern zum Schätzungswesen, steckt aber auch in einer konventionellen Schätzung recht viel Subjektivität. Den Ermessensspielraum beziffert er auf plus/ minus 10 Prozent. Canonica will aber nicht die eine Methode gegen die andere ausspielen: «Beide haben ihre eigenen Anwendungsgebiete.»


Hedonischer Schätzwert: Als Startpreis für Kaufverhandlungen geeignet

Entscheidend ist der Verwendungszweck. Wer lediglich einen Anhaltspunkt möchte, was seine Liegenschaft wert ist oder den Schätzwert zum Eruieren des Verkaufspreises benötigt, kann auf die günstige und bequeme hedonische Methode setzen. Canonica empfiehlt Verkaufswilligen, den hedonischen Schätzwert als Start- oder Verhandlungspreis zu verwenden und die Immobilie an den Meistbietenden zu veräussern. Wenn eine Verkehrswertschätzung aber gerichtlichen Ansprüchen genügen muss, sei es im Zusammenhang mit einer Scheidung oder einem Nachlassverfahren, ist die konventionelle Schätzung mit einer Besichtigung vor Ort die bessere Wahl.


Schätzmethoden

Hedonische Schätzung

  • Methode: Per Computer werden die Eigenschaften sowie die Lage von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen mit Tausenden anderen Objekten verglichen. Auf Basis von tatsächlich erzielten Preisen wird mit einem statistischen Verfahren der Verkehrswert bestimmt.
  • Vorteile: Günstig und wenig Aufwand. Man füllt einen Fragebogen aus und füttert den Computer mit Daten. Keine Besichtigung durch einen Experten.
  • Nachteile: Ganz alte Liegenschaften, Luxus- und Liebhaberobjekte sowie solche mit einem sehr grossen Landanteil lassen sich nur unsicher bewerten.
  • Anbieter: Privatpersonen können bei der Iazi AG in Zürich sowie beim Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) Bewertungen nach der hedonischen Methode durchführen lassen. Die Iazi AG verwendet für die Schätzungen ein eigenes Bewertungstool, der HEV stützt sich auf ein Produkt des Immobilien-Beratungsunternehmens Wüest & Partner AG. Während bei der Iazi AG die Verlässlichkeit der Eingaben des Wohneigentümers online sofort durch ein Ampelsystem angezeigt wird, prüft beim HEV ein Experte die Angaben und passt sie allenfalls an. Beim HEV kann der Minergie-Standard direkt erfasst werden.



Expertenschätzung

  • Methode: Ein professioneller Schätzer besichtigt das Objekt und studiert Baupläne, Grundbuchauszug und Katasterplan. Mit Hilfe finanzmathematischer Berechnungen wird der Verkehrswert bestimmt. Heute kommt für die Berechnung meist die Ertragswertmethode zur Anwendung, die auf dem erzielbaren Ertrag eines Objektes basiert.
  • Vorteile: Auf Eigenheiten einer Liegenschaft kann besser eingegangen werden. Der Eigentümer erhält einen mehrseitigen Bericht.
  • Nachteil: Je nach Objekt belaufen sich die Kosten in der Regel auf deutlich über 1000 Franken.
  • Anbieter: Auf der Website des Schweizerischen Immobilienschätzer-Verbandes oder der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer findet man eine grosse Auswahl an Experten. Es empfiehlt sich, jemanden zu beauftragen, der sich mit dem regionalen Markt auskennt. Viele HEV-Sektionen führen ebenfalls Schätzungen durch. Manche Banken haben eigene Schätzungsexperten, die meisten beauftragen aber externe Spezialisten oder verweisen ihre Kunden an diese.
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Kommentare

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von Leonardo am
04.02.2010, 13:36

Im besten Fall unseriös...

Was Herr Thomas Rinderknecht vom HEV Zürich (Hauseigentümerverband) als Spielraum bezeichnet, betitle ich schlicht als Skandal. Eine Abweichung von plus/minus 20 Prozent bedeutet bei einer Immobilie im Wert von 1 Mio Franken eine Bandbreite von 800'000.- bis 1'200'000.- Mio Franken. Das heisst im Extremfall würde der HEV diese Immobilie 400'000.- Franken zu günstig verkaufen. Wenn solche Fälle auskommen, kann sich der HEV auf Schadenersatzforderungen gefasst machen. Im Bericht selbst finde ich es heikel, dass die am besten abgeschnittene Schätzungsmethode von der Firma IAZI, auf den nächsten Doppelseiten den Saldolesern angeboten wird. Sicher ein gutes Anbebot für die Saldoleser, aber aus Sicht der Neutralität und Glaubwürdigkeit ist dies nicht vertretbar. Freundliche Grüsse Leonardo Curcuruto Immobilien-Makler und Inhaber der www.immoleo.ch

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