Mit Immobilienfonds kann man Geld verdienen, ohne Eigentümer von Liegenschaften zu sein. Ein Immobilienfonds kauft Liegenschaften. Wer Fondsanteile kauft, ist an der Wertentwicklung dieser Häuser beteiligt. Dazu braucht es nicht viel Geld. Beispiel: Ein Anteil des «UBS CH Property Fund Direct Urban» kostete Anfang Mai Fr. 11.65.
Die Immobilienpreise sind über viele Jahre gestiegen – viel rascher als die Mieten. Das hat zur Folge, dass die erzielbaren Renditen sinken. Denn die Einnahmen aus Mieten machen den grössten Teil der Fondserträge aus. Massgeblich ist auch das Zinsniveau. In den vergangenen Jahren waren die Zinsen zum Beispiel für Obligationen sehr tief. Das heizte die Nachfrage nach Immobilienfonds an. Die Ausschüttungsrendite der Schweizer Immobilienfonds kann sich sehen lassen. Sie betrug im vergangenen Jahr durchschnittlich 2,9 Prozent.
Aber nicht jeder Immobilienfonds sorgt bei Anlegern für Freude. Ende 2018 sank zum Beispiel der Preis eines Anteils des UBS (CH) Property Fund Direct Urban auf Fr. 10.10. Der sogenannte Nettoinventarwert lag jedoch bei Fr. 11.40. Das heisst: Verkauften Anleger ihre Anteile, erhielten sie 11 Prozent weniger.
Fonds müssen ihre Liegenschaften periodisch durch externe Spezialisten bewerten. Der Nettoinventarwert ist der Gesamtwert eines Fondsanteils. Er setzt sich zusammen aus dem Wert der Liegenschaften im Fonds, abzüglich Schulden, geteilt durch die Anzahl Fondsanteile. Durch die Einschätzung der Börsenteilnehmer kann die Bewertung eines Immofonds unter den Nettoinventarwert sinken.
Anteile über die Börse verkaufen oder an den Fonds zurückgeben
Auch der Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality lag mit 86 Franken Ende Jahr 10 Prozent unter dem Nettoinventarwert von Fr. 95.05. Neben diesen beiden Fonds der Grossbanken war auch der Realstone Development Fund mit Fr. 121.50 rund 7 Prozent weniger wert. Dieser Fonds investiert vor allem in städtische Wohnbauten.
Wer aufgrund schlechter Rendite aus Immobilienfonds aussteigen will, kann dies an der Börse tun – und zum schlechten Kurs verkaufen. Er kann seine Anteile aber auch direkt an die Fondsgesellschaften zurückgeben. Die Gesellschaften sind verpflichtet, ihre Anteile zurückzunehmen. Das steht im Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen. Der Rücknahmepreis darf gemäss Gesetz allerdings unter dem Nettoinventarwert liegen.
Bei einer Rückgabe müssen Anleger ihre Anteile zuerst kündigen. Das können sie nur auf Ende eines Rechnungsjahres und unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten. Diese gesetzliche Bedingung gilt für alle Immofonds. Das bedeutet: Es kann bis zu zwei Jahre dauern, bis ein Anleger seine Fondsanteile zurückgeben kann.
Der Rücknahmepreis bestimmt sich nicht nach dem Datum der Kündigung, sondern nach dem Preis am Ende des betreffenden Rechnungsjahrs.
Anleger sollten Klumpenrisiken vermeiden
Wird ein Immobilienfonds aufgelöst, können die Gelder der Investoren über Jahre blockiert sein. Denn der Verkauf von Liegenschaften kann sich mehrere Jahre hinziehen. In einem solchen Fall zahlt ein Fonds die Anleger in Tranchen aus. Der Rücknahmepreis kann dadurch sinken – je nachdem, zu welchen Preisen der Fonds seine Liegenschaften verkaufen kann. In der Schweiz kam dies in jüngerer Zeit nie vor. In Deutschland hingegen ist die Megapleite des CS Euroreal-Fonds von 2012 bis heute nicht verarbeitet. Er ist noch immer nicht vollständig liquidiert.
Es empfiehlt sich deshalb, nicht nur in einen oder zwei Immobilienfonds zu investieren. Besser sind börsengehandelte Indexfonds. Der UBS ETF (CH) SXI Real Estate Funds zum Beispiel bildet alle 34 Schweizer Immobilienfonds ab, die mindestens 75 Prozent ihres Fondsvermögens in der Schweiz investiert haben. So vermeidet man Klumpenrisiken.
Weiterer Vorteil: Anteile an Indexfonds können jederzeit gekauft oder verkauft werden. Die Rendite des UBS ETF (CH) – SXI Real Estate Funds lag über die vergangenen fünf Jahre bei 36,2 Prozent. In den letzten drei Jahren waren es 13,6 Prozent. Und 2018 erwirtschaftete der Fonds 4,9 Prozent.
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