Der ehemalige Eigentümer der Wohnung liess im Jahr 2010 in einer kleinen Zürcher Gemeinde ein vierstöckiges Mehrfamilienhaus bauen. Drei Wohnungen verkaufte er, eine Fünfeinhalbzimmerwohnung bewohnte er zuerst selbst. Dann vermietete er sie eine kurze Zeit, bevor er sie Anfang 2016 für 1 Million Franken an ein Ehepaar verkaufte.
Das Ehepaar zog ein und musste die Terrasse sanieren, weil sie instabil war. Kostenpunkt: 87 000 Franken. Terrassen gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum. Deshalb mussten sich alle Stockwerkeigentümer an den Kosten beteiligen. Der Anteil des Paares betrug 23 577 Franken. Diesen Betrag forderte es vom Verkäufer zurück. Doch dieser weigerte sich, zu zahlen. Das Paar klagte.
Verkäufer hielt schriftlich fest, dass er die Kosten trage
Am Bezirksgericht Hinwil ZH stehen sich die beiden Parteien vor dem Einzelrichter gegenüber. Der Anwalt des Ehepaares ergreift das Wort. Die Mängel an der Terrasse seien klar erwiesen: «Das Gutachten eines Ingenieurbüros ergab, dass sich einer der drei Träger, auf dem die Terrasse gebaut wurde, absenkte. Deren Gebrauchstauglichkeit war nicht mehr gegeben.» Zur Sanierung hätten unter anderem Schlosser-, Tiefbau- und Fassadenarbeiten vorgenommen werden müssen. Auf den Sanierungsbedarf seien die Käufer erst durch einen Brief des Verkäufers vom 5. August 2016 aufmerksam geworden.
Das Schreiben trug den Titel «Bestätigung bezüglich einer Pendenz hinsichtlich der Terrassensanierung». Darin schrieb er, dass «allfällige Kostenfolgen aus dieser Pendenz durch ihn getragen würden» und für die neuen Eigentümer keinerlei Kosten entstehen würden. Für den Anwalt steht fest: «Das kommt einer Schuldanerkennung gleich.»
Die Anwältin des Verkäufers sieht die Sache anders. Im Schreiben vom 5. August sei kein genauer Betrag angegeben. Deshalb liege keine Schuldanerkennung vor. Beim vom Ehepaar eingereichten Gutachten handle es sich um ein einseitiges Privatgutachten. «Es ging nicht darauf ein, weshalb es zu den Mängeln kam.» Diese seien nämlich wegen der übermässigen Nutzung der Terrasse durch die Mieter entstanden, die vor dem Ehepaar in der Wohnung gelebt hätten. Deshalb müssten diese die Kosten tragen.
Der Einzelrichter fragt die Parteien, ob sie an einem Vergleich interessiert sind. Sie lehnen ab. Er eröffnet seinen Entscheid noch am gleichen Vormittag mündlich. Er gibt dem klagenden Ehepaar recht und verpflichtet den Verkäufer, den gesamten eingeklagten Betrag von 23 577 Franken zu bezahlen. Der Beklagte habe im Brief vom 5. August klar zum Ausdruck gebracht, dass er das Ehepaar schadlos halten würde. Dass darin kein genauer Betrag genannt wurde, sei irrelevant.
Der Beklagte muss zudem die Gerichtskosten von 3400 Franken und die Kosten für die Friedensrichterverhandlung von 470 Franken übernehmen sowie dem Ehepaar 4300 Franken an die Anwaltskosten zahlen.
Für notwendige Renovationen reicht das einfache Mehr
Die Stockwerkeigentümer entscheiden gemeinsam über bauliche Massnahmen an gemeinsamen Teilen. Das sind etwa Dach, tragende Mauern, Fassaden, Terrassen oder der Garten. Die Kosten werden anteilsmässig nach Wertquoten aufgeteilt. Je nach baulicher Massnahme sind an der Stockwerkeigentümerversammlung nach Gesetz unterschiedliche Mehrheiten notwendig.
Notwendige bauliche Massnahmen werden mit einfachem Mehr beschlossen. Das heisst, die Mehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer muss zustimmen.
Nützliche bauliche Massnahmen steigern den Wert des Hauses. Dafür braucht es das qualifizierte Mehr. Das heisst, an der Versammlung muss die Mehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer zustimmen, die zugleich über den grösseren Wertanteil verfügt.
Luxuriöse bauliche Massnahmen hingegen dienen lediglich der Verschönerung. Alle Eigentümer müssen zustimmen.
Im Reglement der Stockwerkeigentümer können die erforderlichen Mehrheiten anders geregelt werden.
