Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft oder renoviert, benötigt in der Regel Fremdkapital. Dazu nimmt er zum Beispiel bei einer Bank ein Darlehen auf. Die Wohnung oder das Haus dienen der Bank als Pfand. Ein Notariat muss den Pfandvertrag beurkunden. Die Schuld wird ins Grundbuch eingetragen. Das verursacht zwei Mal Kosten.
Die Bank verlangt vom Eigentümer der Liegenschaft einen Schuldbrief. Dieser kann vom Grundbuchamt auf Papier ausgefertigt werden oder ohne Urkunde als Registerschuldbrief. Mit dem Schuldbrief hat die Bank das Recht, das Grundstück zu verkaufen, wenn der Immobilienbesitzer die Zinsen nicht überweist oder den Kredit nach Ablauf nicht zurückzahlen kann.
Die Gebühren für das Ausstellen eines Schuldbriefes sind von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich, genauso die Notariatskosten. Beispiel: Im Kanton Wallis bezahlt ein Hypothekarschuldner für die notarielle Beglaubigung und den Grundbucheintrag einer Hypothek über 500 000 Franken total bis zu 4500 Franken. Im Kanton Appenzell Ausserrhoden sind es gerade mal 500 Franken – neun Mal weniger (siehe Tabelle im PDF).
Wohneigentümer können für das Erstellen eines Schuldbriefes nicht in einen günstigeren Kanton wechseln. Sie müssen die Schuld im Kanton, in dem sich die Immobilie befindet, notariell beurkunden und ins Grundbuch eintragen lassen. Das ist dem Preisüberwacher Stefan Meierhans ein Dorn im Auge. Er fordert, dass «im Bereich der Immobiliengeschäfte die Notare ausserhalb ihres Kantons tätig sein können und Urkunden landesweit anerkannt werden». Das ist bei anderen notariellen Geschäften der Fall, etwa bei einer Beurkundung von Ehe- und Erbverträgen.
Mit Registerschuldbrief einige Hundert Franken sparen
Der Registerschuldbrief ist im Grundbuch eingetragen und oft günstiger als die entsprechende Urkunde auf Papier. Im Kanton Wallis etwa zahlt ein Hypothekarschuldner bis zu 750 Franken weniger. Auch in den Kantonen Graubünden, St. Gallen, Zug und Zürich fallen einige Hundert Franken tiefere Gebühren an als fürs Pendant auf Papier.
Neben tieferen Gebühren hat der Registerschuldbrief weitere Vorteile: Er kann nicht verloren gehen. Es kommt immer wieder vor, dass ein Papierschuldbrief nicht mehr auffindbar ist, etwa nach dem Tod des Wohneigentümers. Was folgt, ist ein kostspieliges Verfahren, um den Schuldbrief für kraftlos zu erklären. Und: Im Registerschuldbrief ist automatisch der aktuelle Schuldner verzeichnet.
Tipp: Hypothekarschuldner können Papierschuldbriefe in Registerschuldbriefe umwandeln. Das ist mit einer einfachen schriftlichen Erklärung ans Grundbuchamt möglich. Die Kosten betragen zwischen 50 und 100 Franken.
