Die Klägerin erscheint mit einer Anwältin vor dem Zivilgericht Basel-Stadt. Sie ist Mieterin einer Wohnung in Basel. Die Vermieterin, eine Pensionskasse, wird durch die Verwalterin der Liegenschaft und deren Anwalt vertreten. Die Mieterin wohnt seit 2006 in der Mietwohnung. Zu Beginn zahlte sie monatlich 1630 Franken. 2014 renovierte die Pensionskasse die Liegenschaft.
Laut der Anwältin der Mieterin habe die Verwaltung den Mietzins ab Anfang 2015 um 371 Franken pro Monat erhöhen wollen. «Die Pensionskasse behielt sich bei der Mietzinserhöhung ausserdem vor, die Miete wegen der Renovation später um weitere 205 Franken aufzuschlagen».
Die Mieterin wehrte sich gegen die Erhöhung bei der kantonalen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten erfolgreich. Sie vereinbarte dort mit dem Vermieter, dass sich der Zins bloss um 250 auf 1880 Franken erhöhte. Dabei sei nicht erwähnt worden, dass der Mietzins später um weitere 205 Franken erhöht werden könne. «Der Vorbehalt wurde deshalb hinfällig», argumentiert die Anwältin der Klägerin.
«Mieterin zahlte 30 Franken pro Monat zu viel»
Anfang Juni 2015 sank der Referenzzinssatz, auf welchem Mietzinse basieren, auf 1,75 Prozent. Auf Verlangen der Mieterin senkte die Pensionskasse den Mietzins auf 1796 Franken. «Auf dem Senkungsformular tauchte der Vorbehalt, die Miete wegen der Renovation um 205 Franken zu erhöhen, aber wieder auf», moniert die Anwältin. Die Mieterin habe dies nicht bemerkt und ebenfalls nicht, dass die Vermieterin gestützt auf diesen Vorbehalt den Mietzins 30 Franken höher angesetzt hatte.
Die Mieterin habe seither 30 Franken pro Monat zu viel gezahlt, sagt die Anwältin. Dies habe sich in fünf Jahren auf 1800 Franken summiert. Der Vermieter müsse der Klägerin das Geld erstatten.
«Mieterin hätte innert 30 Tagen Einsprache erheben müssen»
Davon will der Anwalt der Verwaltung nichts wissen. Die Mieterin sei in Sachen Mietrecht bewandert, schliesslich habe sie jede Mietzinserhöhung mithilfe des Mieterverbands angefochten. In der 2014 getroffenen Vereinbarung sei zwar nicht erwähnt, dass die Vermieterin den Mietzins später um weitere 205 Franken erhöhen könne. «Die Vereinbarung enthält jedoch keine Saldoklausel, wonach allfällige weitere Ansprüche abgegolten seien.» Deshalb habe der Vermieter den Vorbehalt später wieder geltend machen dürfen.
Die Mieterin hätte damals innert 30 Tagen seit Erhalt Einsprache erheben müssen, wie es auf dem Senkungsformular stehe, sagt der Anwalt. Ausserdem habe die Mieterin seit dem Jahr 2015 weitere Mietzinssenkungen beantragt, da der Referenzzinssatz mehrmals gesunken sei. In diesen Senkungsanzeigen sei der Vorbehalt auch erwähnt worden. «Diese Senkungsanzeigen hat die Mieterin ebenfalls nicht angefochten», betont der Anwalt. Sie könne nicht im Nachhinein geltend machen, der Vorbehalt sei ungültig.
Die beiden Parteien wollen keinen Vergleich abschliessen, sondern wünschen sich ein Urteil. Der Einzelrichter weist die Klage der Mieterin ab. Er ist der Ansicht, dass sich die Klägerin innert 30 Tagen nach Erhalt der Senkungsanzeige hätte wehren müssen. Die Mieterin muss die Gerichtskosten in der Höhe von 250 Franken übernehmen.
Mietzinsvorbehalt: So können Sie sich wehren
Vermieter können im Mietvertrag oder anlässlich einer Mietzinserhöhung einen Mietzinsvorbehalt geltend machen – auch Mietzinsreserve genannt. Damit erklären Vermieter, dass sie den Mietzins beispielsweise nach einer Renovation nicht vollständig im Rahmen des gesetzlich Zulässigen erhöht haben. Dieser Vorbehalt muss in Franken oder Prozent angegeben sein und begründet werden.
Gegen solche Vorbehalte können sich Mieter nicht wehren. Dies ist erst möglich, wenn Vermieter den Mietzins gestützt auf den Vorbehalt erhöhen oder eine Senkung verweigern. Dann können Mieter den Vorbehalt gerichtlich überprüfen lassen. Dafür müssen sie innert 30 Tagen seit Erhalt der Erhöhungsoder Senkungsanzeige eine Klage bei der zuständigen Schlichtungsbehörde einreichen.
