Festhypotheken sind nicht die günstigste Art, Geld für eine Liegenschaft aufzunehmen. Das zeigt ein Vergleich des VZ Vermögenszentrums. Es verglich die Kosten von Liborhypotheken mit Festhypotheken in Zehnjahresperioden seit 1991. Ergebnis: 5- und 10-jährige Festhypotheken waren in allen Zeitabschnitten teurer. Oft kosteten sie mehr als das Doppelte der Liborhypotheken.
Doch heute sind die Zinsen von Festhypotheken auf einem Tiefstand. 5-jährige Darlehen erhält man schon ab 0,55 Prozent Zins, 10-jährige ab 0,93 Prozent («K-Geld» 2/2021). Viele Haus- und Wohnungseigentümer wählen jetzt eine 10-jährige Festhypothek, um sich die günstigen Konditionen lang zu sichern. Gemäss dem Hypothekarvermittler Moneypark sind 53 Prozent aller Hypotheken auf zehn Jahre abgeschlossen.
Doch Festhypotheken haben einen Haken: Wer sie vor Ablauf kündigt, wird zur Kasse gebeten. Die Kreditgeber verlangen in der Regel eine «Vorfälligkeitsentschädigung». Bis vor kurzem war dieser Betrag geringer als die bis Ablauf geschuldeten Zinsen. Neueste Verträge von Banken aber verweisen auf das Negativzinsumfeld. Sie formulieren die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung so, dass die Früh-Aussteiger mehr zahlen müssen, als wenn sie das Darlehen erst bei Ablauf zurückbezahlt hätten.
Von null Franken Strafgebühr bis maximal 1000 Franken
Es gibt aber Hypothekargeber, die eine frühere Kündigung kaum oder gar nicht bestrafen. Bei der Glarner Kantonalbank etwa fällt zwar eine Gebühr an, sie beträgt aber maximal 1000 Franken. Diese Regelung gilt für Stockwerkeigentümer oder Einfamilienhausbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen und deswegen die Hypothek kündigen. Die Pensionskasse Bühler in Uzwil SG verlangt ebenfalls maximal 1000 Franken. Ausgenommen sind Verkäufe im Familienkreis.
Die Versicherung Swisslife verzichtet ganz auf eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn jemand die Hypothek vorzeitig kündigt, weil er die Liegenschaft verkauft. «Wir wollen mit der kulanten Regelung Kunden entgegenkommen, die einen unvorhergesehenen Schicksalsschlag erleben», sagt Sprecher Tim Hegglin zu saldo. Diese Regelung gilt nicht bei Verkäufen an Verwandte. Damit will Swisslife «Scheinverkäufe» zur Ablösung der Hypothek verhindern.
Auch die Zuger Pensionskasse verlangt keine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Kreditnehmer die Immobilie verkauft. Auch hier sind Übernahmen im Familienkreis ausgeschlossen. Laut Sprecher Fabian Steiner stösst das Angebot bei Hypothekarnehmern auf grosses Interesse. «Das Leben kann unerwartete Veränderungen bringen. Wir möchten unseren Hypothekarnehmern dabei nicht zusätzliche finanzielle Lasten aufbürden.»
Wichtig beim Hypothekarvertrag
- Die Vorfälligkeitsentschädigung ist im Hypothekarvertrag geregelt. In der Regel heisst es dort, die bei vorzeitiger Kündigung der Hypothek geschuldete Zahlung entspreche der Differenz zwischen dem vereinbarten Zinssatz und dem Wiederanlagesatz. Damit ist der Zins gemeint, den die Bank mit der Wiederanlage des zurückgezahlten Gelds erzielt.
- Neuerdings kann dieser Wiederanlagesatz unter null liegen. In solchen Fällen müssen die Kunden bei vorzeitiger Kündigung der Hypothek mehr zahlen, als wenn sie das Geld erst bei Ablauf der Vertragsdauer zurückbezahlt hätten. Achtung: Solche Forderungen von Banken sind nur rechtens, wenn im Vertrag auf die Negativzinsen hingewiesen wird. saldo und «K-Tipp» haben Musterprozesse finanziert, in denen die Gerichte zum Schluss kamen: Kunden müssen nicht damit rechnen, dass die Zinskosten bei vorzeitiger Rückzahlung höher sind, als wenn sie das Geld der Bank bis zum Ablauf behalten würden. Das gilt für alle Hypothekarverträge, die bei der Vorfälligkeitsentschädigung keine Negativzinsen erwähnen («K-Tipp» 18/2019).
- Hypothekarverträge sind Verhandlungssache. Achten Sie deshalb beim Abschluss darauf, dass im Vertrag festgelegt ist, dass die Vorfälligkeitsentschädigung nicht höher sein kann als der bis zum regulären Ablauf geschuldete Zins.
