Experte für Schimmel, Feuchtigkeit & Co.

Wenn sich der Vermieter nicht um Mängel in der Mietwohnung kümmert oder die Wohnungsübergabe ansteht, kann eine Beratung weiterhelfen.

Wasserschäden an der Decke, an der Wand wuchert Schimmel – Mängel in der Mietwohnung sind ärgerlich. Was viele nicht wissen: Der Mieter kann sich in solchen Fällen an die Mängelberatung wenden. Dieser Service des Schweizerischen Mieterverbandes wird aufgrund der grossen Nachfrage in immer mehr Kantonen angeboten. Die Berater sind Bauexperten, meist Architekten. Sie sehen sich die Mängel an und erstellen anschliessend ein Gutachten.

Häufigstes Problem: Schimmelpilze

Einer von ihnen ist Jürg Fontana. Er arbeitet für den Zürcher Mieterverband. Eine Beratung kostet für Mitglieder für die erste Stunde 120 Franken (ohne Bericht), für Nichtmitglieder 175 Franken. Am häufigsten rufen ihn die Mieter wegen Schimmelpilzbefalls. Dieses Jahr ist Fontana besonders gefragt: «Der letzte Winter war hart, ideal für den Schimmel», sagt er. In einem solchen Fall misst der Fachmann die Temperatur und die Feuchtigkeit im Raum, sieht sich generell Haus und Wohnung genau an und gibt dann seine Beurteilung ab.

Schimmel entsteht bei hoher Feuchtigkeit und tiefen Temperaturen. In gut isolierten Häusern ist die Luftzirkulation oft zu gering, die Luft kondensiert an der kältesten Stelle. «Oft sind Bauten aus den 60er- und 70-Jahren besonders stark betroffen, bei denen neue Fenster eingesetzt, der Rest aber nicht saniert wurde», so Fontana.

Andere häufig auftretende Probleme, die der Mängelberater abklären muss, sind Wasserschäden, Geruchsimmissionen und zu warme bzw. zu kalte Wohnungen. Mal setzt ein falsch platzierter Ablauf eine Dachterrasse wiederholt unter Wasser, mal führt ein leerer Siphon zu Kanalisationsgerüchen in der Wohnung. «Manchmal gibt es ganz einfache Lösungen», sagt Fontana.

Häufig geht es dem Mieter darum, Mietzinsreduktionen geltend machen zu können. Die Expertise des Mängelberaters hilft ihm bei der Verhandlung mit dem Vermieter. Es kommt auch vor, dass der Mängelberater zu früh gerufen wird. Fontana rät, die Schäden eine Zeit lang zu beobachten und Buch zu führen (siehe Tipps unten), um allfällige Veränderungen nachweisen zu können.

Am häufigsten aber sind Mängelberater bei Wohnungsübergaben gefragt: Wenn es darum geht, ob der Mieter oder der Vermieter den Mangel zu verantworten hat. Fontana rät, schon beim Einzug darauf zu achten, dass alle Ungereimtheiten im Abnahmeprotokoll eingetragen werden. Der Vermieter kann dieses Protokoll beim Auszug als Beweismittel benutzen. «Ein unvollständiges Protokoll kann einem Mieter zum Verhängnis werden», so Fontana.

Tipps: So gehen Sie bei Mängeln vor

Wer muss einen Schaden oder Mangel zahlen? Dies führt oft zu Streitigkeiten. Folgende Tipps helfen, sie zu vermeiden.

Schimmel: Zeichnen Sie mit einem Bleistift regelmässig die Umrisse nach. So können Sie dem Vermieter aufzeigen, wie der Schimmel zunimmt. Ab der Grösse eines A4-Blattes kann er gesundheitsgefährdend sein. Kleinere Flächen lassen sich mit 70-prozentigem Alkohol oder mit Javelwasser entfernen. Feuchtigkeitsmessgeräte (Hygrometer) zeigen die relative Luftfeuchtigkeit im Raum an. Sie sollte auf Dauer 70 Prozent nicht überschreiten.

Andere Schäden: Schriftlich festhalten

Bei Hitze oder Kälte in der Wohnung: Notieren Sie sich die jeweiligen Temperaturen über eine längere Zeit.

Bei Lärmimmissionen: Tages- und Nachtzeiten des Lärms aufschreiben.

Bei abblätternder Farbe, Wasserschäden usw.: Fotografieren Sie die Mängel regelmässig und dokumentieren Sie deren Veränderung.

Wer muss die Behebung von Mängeln zahlen?

Kleinere Mängel: Lassen sie sich durch kleine Reinigungen und Ausbesserungen beheben, muss der Mieter die Kosten übernehmen. Dazu gehören WC-Brillen, Duschschläuche, defekte Schlösser, Gurten und Kurbeln von Rollläden, Fettfilter in Küchenventilatoren, Entrussen von Cheminées, Räumen von Schnee und Eis auf dem Balkon. Aber: Kostet die Reparatur mehr als 150 Franken, kann die Rechnung dem Vermieter zur Bezahlung zugeschickt werden.

Selbst verschuldete Mängel: Wer Schäden selber verursacht hat, kann keine Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend machen. Es ist häufig umstritten, ob ein Schaden durch eine Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters entstanden ist. Ist die Feuchtigkeit in der Wohnung auf zu wenig Lüften oder auf ungenügende Isolierung der Hausmauern zurückzuführen? Im Zweifelsfall sollte dem Vermieter der Schaden sofort schriftlich gemeldet werden.

Grössere Mängel: Der Vermieter hat die Pflicht, den Schaden zu beseitigen, falls weder ein kleiner Mangel noch ein selbst verschuldeter Schaden des Mieters vorliegt. Grundsätzlich gehört es zur Verantwortung des Hausbesitzers, das Mietobjekt in einem Zustand zu erhalten, der für den «vorausgesetzten Gebrauch» taugt, wie das Gesetz es nennt.

Es gilt aber: Keine Mängelrechte ohne Mängelrüge! Der Mieter muss Mängel, die er nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter melden.

Wann hat man Anrecht auf eine Mietzinsreduktion?

Weist die Wohnung einen Mangel auf, der die Benutzung nach Mietvertrag beeinträchtigt, kann man vom Vermieter eine Mietzinsreduktion verlangen. Klare Richtlinien über den Umfang fehlen aber im Gesetz: Ein paar Beispiele aus der Praxis: