“Akte Immo”: Mindestens 125 Wohnungskäufer vor dem Konkurs

Über hundert Käufer von Wohnungen fielen in der Ostschweiz auf unseriöse Immobilienhändler herein. Die Banken gaben ihnen bereitwillig Kredit.

Das Angebot des Liegenschaftenvermittlers klang verlockend: Der Kauf der zwei Wohnungen sei eine risikolose Altersvorsorge. Er brauche dafür nicht einmal Eigenkapital. Der heute 47-jährige Sepp Koller liess sich vom Mitarbeiter der Forestry AG aus Berneck SG dazu überreden, die zwei Wohnungen in Widnau SG zu kaufen. Der Preis: 697 000 Franken.
Die Bank für Tirol und Vorarlberg (BTV) gab dem Baggerführer 536 000 Franken Kredit - zu guten Konditionen. Nämlich 1,7 Prozent Zins. Eigenes Geld musste Koller keines investieren. Stattdessen unterschrieb er einen Totalunternehmer-Vertrag. In diesem verpflichtete er sich, die Wohnungen zu sanieren und die Forestry damit zu beauftragen. Das entspreche dem Eigenkapital, sagte der Forestry-Vermittler.
Nach dem Kauf vermietete Koller die Wohnungen weiter. Mit den Einnahmen zahlte er die Bankkredite zurück. Zudem schloss er zur Absicherung des Kredits eine Lebensversicherung ab. Mit ihr wollte er am Ende der 25-jährigen Kreditlaufzeit seine Restschuld tilgen. Kosten: 1040 Franken pro Monat.
Die Finanzierung hatte aber einen grossen Haken: Heute bezahlt Koller 3 statt 1,7 Prozent Hypothekarzinsen, Tendenz steigend: «Das bricht mir das Genick.» Allein die Zinsen fressen die Mieteinnahmen auf. Dazu fallen Nebenkosten für die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft an. Koller: «Lange steh ich das nicht mehr durch, dann bleibt mir nur der Konkurs.»

Mindestens 125 geschädigte Käufer
Sepp Koller ist nicht allein. Martin Frey vom Untersuchungsamt St. Gallen bestätigt, dass «mindestens weitere 125 Käufer involviert sind». Unter ihnen Automechaniker, Busfahrer und Sozialhilfeempfänger. Vielen von ihnen droht der Konkurs. Sie alle haben zumeist zwischen 2002 und 2004 ohne Eigenkapital überteuerte Immobilien gekauft. In den meisten Fällen vermittelte die heute in Auflösung befindliche Forestry AG das Stockwerkeigentum und übernahm die Verwaltung. Es gab aber auch freie Vermittler.
Profitiert haben dabei die Verkäufer und die Vermittler der Immobilien. In den Fällen, die saldo vorliegen, bezahlten die Käufer 50 bis 100 Prozent zu viel. Die Masche der Verkäufer: Sie hatten zuvor Mehrfamilienhäuser erstanden und sie auf dem Grundbuchamt zu Stockwerkeigentum umgeschrieben. Später verkauften sie die einzelnen Wohnungen zu überrissenen Preisen an unbedarfte Kunden. Natürlich fiel das den Grundbuchbeamten auf. Einer ärgert sich noch heute über die wundersame Wertvermehrung bei diversen Liegenschaften: «Das war eine Schweinerei.»
Seit 2005 ermitteln mehrere Mitarbeiter des Untersuchungsamtes St. Gallen wegen des Verdachts auf Betrug und anderer Delikte. Amtsintern heisst die Akte «Immo». Der Fall ist aufwendig, die Zahl der Beteiligten gross. Namen von Verdächtigen will Untersuchungsrichter Frey weder bestätigen noch dementieren.
Zurzeit ist vieles noch unklar. Das fängt an bei der Schadenssumme. Die oft mittellosen Käufer bleiben auf erheblichen Schulden sitzen, wenn sie ihre Wohnungen für einen Teil der Summe verkaufen müssen, die sie dafür bezahlt hatten.

Banken sind für das Fiasko mitverantwortlich
Das führt letztlich bei den Banken zu Verlusten, da sie ihre Kredite nicht in voller Höhe zurückbekommen. Ein Insider spricht von mindestens 70 bis 100 Millionen Franken Kreditausfällen der Banken. Susanne Herzog von der BTV räumt ein, für allfällige Ausfälle Vorkehrungen getroffen zu haben. Ihre Bank versuche, «mit betroffenen Kunden einvernehmliche Lösungen zu erarbeiten».
Die Banken sind mitschuldig am Debakel. 80 Prozent der heiklen Geschäfte ermöglichte die BTV - dies trotz Warnungen vor den Betrügern. «Kennt ihr die amtliche Schätzung dieses Objekts?», fragte etwa ein Grundbuchbeamter bei der BTV in Österreich nach. Ihm war aufgefallen, dass sich der Preis einer Liegenschaft, welche die BTV mitfinanzieren wollte, um «mehr als das Doppelte» vom Verkehrswert unterschied. «Wir haben unsere eigenen Schätzer», war die Antwort der Bank.
Kein Gehör fand auch ein Grundbuchverwalter, der für die BTV nebenberuflich sieben Immobilien geschätzt hatte. Er hielt die Preise in sechs Fällen für massiv überteuert und riet der BTV, «die Finger davon zu lassen». Folge: «Plötzlich waren meine Dienste bei der Bank nicht mehr gefragt», sagt der Experte.

Frisierte Angaben für die Kreditgeber
Ein ehemaliger BTV-Mitarbeiter sagt: «Hätte man bei der Bank mit gesundem Menschenverstand gearbeitet, wäre man den unseriösen Vermittlern auf die Schliche gekommen.» Nach seiner Erfahrung ging es der BTV mit Hauptsitz in Innsbruck «vor allem darum, in der Schweiz schnell Umsatz zu machen». 2004 gründete die BTV eine erste Filiale in Staad SG. Zu diesen Vorwürfen will die BTV mit Verweis aufs Bankgeheimnis keine Stellung beziehen.
Betroffene werfen der BTV vor, die Kreditanträge unsorgfältig geprüft zu haben. Sepp Kollers damaliger Antrag weist Ungereimtheiten auf: Gefälschte Lohnangaben, fehlendes Eigenkapital und überhöhte Kaufpreise. Laut Kollers Steuererklärung, die er der Forestry AG abgab, verdiente er 42 000 Franken im Jahr. In der von der Kreditabteilung der BTV ausgefüllten sogenannten Haushaltsrechnung beträgt sein Jahresverdienst 62 652 Franken. Wer hat die Zahl gefälscht? Koller versichert:
«Ich war es nicht.» Inzwischen hat ein Forestry-Mitarbeiter gestanden, Anträge frisiert und an die Banken weitergegeben zu haben. Ob er im Fall Koller aktiv war, ist unklar.

Kapitalrendite der Wohnungen ist viel zu gering
Seltsam auch: Koller besass laut Steuererklärung Ende 2001 30 000 Franken Vermögen. Ein halbes Jahr später, beim Kauf der Immobilien, überwies er dem Verkäufer laut dem Kaufvertrag angeblich 170 000 Franken. «Wie ich das gemacht haben soll, hat die BTV von mir nie wissen wollen», sagt Koller.
Aus der Haushaltsrechnung der BTV geht hervor, dass die Wohnungen, die Koller kaufte, sich nicht zur Geldanlage eigneten. Sie kosteten 697 000 Franken, erbringen aber nur 23 460 Franken Jahreszins. Die Bruttorendite beträgt somit 3,37 Prozent. Fachleute betonen: Eine Immobilie, die man nicht selber bewohnt, sollte 7 bis 8 Prozent Kapitalrendite erwirtschaften. Dazu hätten die beiden Wohnungen maximal 330 000 Franken kosten dürfen. Der Verkäufer verlangte aber mehr als das Doppelte. Auch fehlten in der BTV-Haushaltsrechnung die Posten für Renovierung, Verwaltungskosten und Risikoversicherung - eigentlich ein Muss.
«Bei der Kreditprüfung hätte das alles einer Bank auffallen müssen», erklärt Adrian Wenger, Leiter der VZ-Hypothekarberatung. Normalerweise kontrolliere die Bank bei jedem Antrag, ob die Angaben zu Eigenkapital, Lohn, Immobilienpreis und Mieteinnahmen plausibel sind. «Ungereimtheiten bei auch nur einem der Faktoren führen normalerweise zur Ablehnung der Hypothek.»
BTV-Sprecherin Susanne Herzog entgegnet, dass ihre Bank «die Kreditprüfungen nach bestem Wissen und Gewissen durchgeführt hat». Das Bankgeheimnis untersage der BTV, Details bekannt zu geben.

Immobilien als Geldanlage: So schützen Sie sich vor Betrügern
- Überprüfen Sie den Preis. Beauftragen Sie einen unabhängigen Schätzer und holen Sie bei Ihrer Bank eine Zweitmeinung ein.
- Die Hypothek muss tragbar sein. Um bei steigenden Zinssätzen nicht in Not zu geraten, sollte die Hypothek kleiner sein als das Zehnfache der Nettojahresmiete, rät Adrian Wenger, Leiter der VZ-Hypothekarberatung.
- Checken Sie den erzielbaren Mietzins. In Wohnungsanzeigen oder im Internet lässt sich die Miethöhe der anvisierten Immobilie mit der ähnlicher Objekte vergleichen. So finden Sie heraus, ob die Miete marktüblich ist.
- Lassen Sie den Vertrag rechtlich kontrollieren: Bei Liegenschaften geht es um viel Geld. Da lohnt sich eine Beratung durch einen Anwalt oder Notar.
- Unterschreiben Sie nichts Unwahres. In öffentlich beurkundeten Unterlagen muss der Inhalt der Wahrheit entsprechen. Sonst machen Sie sich strafbar.