Hypotheken: Wann sich amortisieren lohnt

Viele Hausbesitzer lassen hohe Hypotheken aus steuerlichen Gründen stehen, statt sie zu amortisieren. Der Steuerspareffekt wird allerdings oft überschätzt.

Schweizer Banken belehnen Liegenschaften grosszügig mit Krediten. Die Hypothek muss bei vielen Banken innerhalb von 20 Jahren oder bis zur Pensionierung auf 65 Prozent abgebaut sein. Andere Institute verlangen, jährlich 1 Prozent des Fremdkapitals zu tilgen.
«Die Banken legen zu wenig Wert darauf, dass die Schuldner ihre Kredite amortisieren», sagt Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum.

Amortisationen: Drei Faktoren sind entscheidend
Tatsache ist: Die Verschuldung der Schweizer Hausbesitzer ist gross. Mit 80 000 Franken Hypotheken pro Kopf sind die Schweizer Weltmeister im Schuldenmachen.
Eigenheimbesitzer nennen oft den Steuerspareffekt als Grund: Der Schuldenabbau - die Amortisation - würde zu höheren Einkommenssteuern führen, weil sich in der Steuererklärung weniger Schuldzinsen abziehen lassen.
Viele sagen sich, dass die Abzüge für Zinsen und Unterhalt mindestens gleich hoch sein sollten wie der als ?ktives Einkommen zu versteuernde Eigenmietwert.
«Der Entscheid über die richtige Höhe der Verschuldung sollte aber auch davon abhängen, wie man das Kapital investiert, das zur Amortisation bereitsteht», sagt Wenger. Welches die richtige Höhe der Hypothek sei, lasse sich nicht pauschal beantworten, so der Experte. Entscheidend seien drei Faktoren:
- Der Grenzsteuersatz. Er besagt, wie viel Steuern man auf einen zusätzlich erzielten Franken Einkommen zahlt.
- Die Höhe des Hypothekarzinses.
- Der Anlageertrag auf dem investierten Geld.
Ein Beispiel: Eine Familie hat eine Hypothek über 300 000 Franken zu 4 Prozent Zins. Sie macht eine Erbschaft in Höhe von 200 000 Franken und muss nun entscheiden, ob sie das Geld zur Amortisation einsetzen oder in eine Finanzanlage investieren soll.

Viele Eigentümer sind eher risikoscheu
Die Investition lohnt sich dann, wenn der Anlageertrag höher liegt, als die Hypothek nach Steuern kostet. Bei einem Grenzsteuersatz von 25 Prozent kostet eine 4-Prozent-Hypothek nach Steuern 3 Prozent.
So viel muss die Rendite bei der Anlage des Vermögens betragen (siehe Tabelle).
Viele Hausbesitzer sind aber eher risikoscheu. Sie legen ihr Vermögen nicht in Aktienfonds an, sondern in Kassenobligationen. Oder sie lassen es gar zu bescheidenem Zins auf dem Sparkonto. Wenger spricht Klartext: «Die meisten Hausbesitzer, die ihre Hypothek nicht amortisieren, legen unter dem Strich drauf.»
Zu beachten ist aber auch das Alter des Schuldners. Rentner vergeben sich mit dem Amortisieren eine gewisse Flexibilität: Bei ihnen lehnen Banken eine Hypo-Aufstockung häufig ab.
Im Zusammenhang mit späteren Renovationen lohnen sich Amortisationen. «Sie erlauben, spätere Renovationen über eine Erhöhung der Hypothek zu ?nanzieren», sagt Stephan Frieden, Leiter Finanzierungen Wirtschaftsraum Bern der Valiant-Bank.
Zudem sind Amortisationen längerfristig sinnvoll, um sich gegen Wertschwankungen abzusichern: Bei sinkenden Immobilienwerten verlangen Banken sonst allenfalls ausserordentliche Amortisationen. Und dies kann manchen Schuldner in Schwierigkeiten bringen: «Für eine Familie mit zwei Kindern», sagt Frieden, «ist es oft nicht möglich, ohne Weiteres und kurzfristig beispielsweise 50 000 Franken zurückzuzahlen.»

Steuern sparen durch indirekte Amortisation
- Eine steuerlich attraktive Variante der Schuldentilgung ist die indirekte Amortisation: Der Hypothekarnehmer verpfändet der Bank zum Beispiel sein Säule-3a-Konto.
Die Bankschuld bleibt während einiger Jahre unverändert stehen. Damit bleiben auch die Schuldzinsabzüge gleich. Das Geld wird erst nach fünf oder zehn Jahren zur Amortisation eingesetzt.
- Längerfristig versprechen nur Aktienanlagen Erträge, die höher sind als die Hypothekarzinsen. Aktienanlagen sind wegen starker Schwankungen aber riskant und verlangen einen Anlagehorizont von mindestens zehn Jahren.
Die Erträge als Kursgewinn fallen erst beim Verkauf an. Wer also Aktien kauft statt zu amortisieren, muss die Zinsen aus den laufenden Einnahmen zahlen können.
- Anlagedauer und Laufzeit der Hypothek sollten übereinstimmen. Wer eine kurzfristige Hypothek hat, sollte deshalb nicht nur in Aktienfonds investieren. Sonst muss er die Fonds beim Ersatz der Hypothek durch eine mit höheren Zinsen allenfalls verkaufen, um die Zinsen zahlen oder die Schulden reduzieren zu können. Aktienfonds kurzfristig zu verkaufen, kann aber mit grossen Einbussen verbunden sein.