Kleingedrucktes mit grosser Wirkung

Die Informationen über Art und Qualität der verwendeten Materialien und Geräte in einem Neubau sind oft unzureichend. K-Geld sagt, worauf Käufer beim Baubeschrieb achten sollten.

Kürzlich standen in Erlenbach am Zürichsee sechs Eigentumswohnungen mit Seeanstoss zum Verkauf. Verkäuferin war die Zürcher Firma Schaeppi Grundstücke. Einzelne Wohnungen kosteten über 2 Millionen Franken.

Die Käufer mussten sich trotz dieser hohen Preise mit einem äusserst knappen Baubeschrieb begnügen: Die Beschreibung aller Details des Gebäudes, der Innenausstattung und der Umgebung umfasst nur eine A4-Seite.

Auch im beurkundeten Kaufvertrag wird nur auf diese kurze Aufstellung im Verkaufsprospekt verwiesen. Die Gestaltung des Aussenraums ist auf nur dreieinhalb Zeilen abgehandelt: «Begrünung mit Rasen» oder «teilweise Hecken» steht da. Die Abschnitte zu Küche, Boden- und Wandbelägen sind zwar etwas länger, aber ebenfalls sehr vage.

Zum Beispiel «Einbaukühlschrank mit separatem Gefrierteil Miele». Der Verkäufer kann mit einer so ungenauen Angabe irgendein entsprechendes Modell dieses Herstellers einbauen, zum Beispiel das billigste.

Infos über die Preise der Materialien und Geräte sucht man vergeblich. Ein Käufer, der andere Küchenapparate oder Bodenbeläge wünscht, kann den möglichen Mehr- oder Minderpreis nicht ermitteln.

Unzureichende Angaben in den Unterlagen

Daniel Thoma von Schaeppi Grundstücke sagt, es sei unzweckmässig, Hunderten von Interessenten detailliertere Unterlagen zuzustellen: «In einer ersten Evaluationsphase ist dies nach unserer Erfahrung von untergeordnetem Interesse.» In einer späteren Phase sei es selbstverständlich möglich, diese Fragen zusammen mit dem Architekten zu klären.

Unabhängige Fachleute halten einen derart kurzen Baubeschrieb aber für unzureichend. «Es ist unverständlich, warum ein Bauwerk zu Preisen von rund 2 Millionen Franken derart knapp umschrieben wird», sagt Rolf Truninger, Geschäftsleiter des Bauherrenberaters Qualicasa.

Und der Jurist Dominik Romang, Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes, fügt an: «Der Baubeschrieb sollte für sämtliche Details schriftlich regeln, welche Bauteile verwendet werden und wie die einzelnen Elemente ausgeführt werden.»

Der Baubeschrieb muss also nicht nur über Qualität und Preise detailliert informieren, sondern auch über die Verarbeitung. Werden beispielsweise die Fliesen im Badezimmer nur rund um das Lavabo und die Dusche angebracht oder an allen Wänden und bis zur Decke?

«Kaufinteressenten sollten mit dem Architekten oder Generalunternehmer sprechen», rät Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum. So lassen sich fachliche Fragen, aber auch Details zum individuellen Innenausbau klären.

Kommt ein ungenügender Ausbaustandard erst während der Bauphase ans Licht, kann es teuer werden: Verkäufer stellen für Projekt- und Bestellungsänderungen oft unverhältnismässig hohe Rechnungen.

Ausbaustandard liegt häufig auf tiefem Niveau

Ausserdem wird manches oft an der unteren Grenze budgetiert. «Ein Küchenbudget von 15 000 Franken reicht meist kaum für eine kleine Küche in einer Mietwohnung», sagt Jurist Romang.

In Ausstellungen von Küchen- und Badezimmerherstellern stellen Käufer dann oft fest, dass der gewünschte Ausbaustandard deutlich teurer ist als die dem Kaufpreis zugrunde liegende Ausführung. Romang kennt dieses Ärgernis bestens: «Der Endpreis einer Wohnung ist manchmal ein Viertel höher, nur damit der Innenausbau ein einigermassen akzeptables Level erreicht.»

Baubeschrieb: Verlangen Sie klare Preise

- Ein möglichst detaillierter Baubeschrieb ist ein Muss. Darauf achten, dass das Dokument Bestandteil des Kauf- oder Bauvertrags ist.

- Der Baubeschrieb sollte auch über die Qualität des Grundbaus informieren (Fundament, Keller, Abdichtungen). Ein unabhängiger Bauherrenberater oder ein Architekt kann die Angaben beurteilen.
- Gewisse technische Werte soll man sich schriftlich zusichern lassen - beim Schallschutz etwa die erhöhten Anforderungen der SIA-Norm. Wichtig sind
zudem Energiekennzahlen (Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche) oder der Wärmedämmwert der Fenster. Als gut gilt etwa ein Wärmeschutzglas mit einem Dämmwert (U-Wert genannt) von 0,9 oder weniger.
- Materialien, Bauteile und Produkte sind detailliert zu bezeichnen. Dazu bedarf es der Angabe von Marken, Produktnamen und Preisen bzw. Budgetpositionen.

- Wichtig ist auch die Verarbeitung, zum Beispiel: «Parkett geklebt» oder «schwimmend verlegt». Die Variante «geklebt» ist vor allem hinsichtlich Trittschall vorzuziehen.
- Verlangen Sie Klarheit bei den Preisen: Sind die Budgetangaben netto oder brutto, das heisst mit oder ohne Unternehmerrabatt? Ist die Mehrwertsteuer inbegriffen?

- Die versprochenen Leistungen in Garten und Aussenbereich überprüfen. Oft wird fast nichts zugesichert oder die Budgets reichen nur für ein paar Quadratmeter Rasen. Stockwerkeigentümer sollten auch die gemeinschaftlichen Gebäudeteile prüfen (Treppenhaus, Aussenraum, Parkplätze usw., siehe Seite 25).

- Die Budgetpositionen sollten angemessen sein. Für eine Küche in üblichem Standard sind mindestens 20 000 Franken netto zu budgetieren, für Bodenbeläge rund 100 Franken pro Quadratmeter.

Buchtipp

«Die eigenen vier Wände»
Der K-Tipp-Ratgeber zu Bauen, Kaufen und Renovieren: Die wichtigsten Tipps für Bauherren und Wohneigentümer. Zu bestellen mit der Karte auf Seite 13 oder unter www.ktipp.ch.