Verwirrende Fristen

Wer sein Wohneigentum verkauft, muss Steuern zahlen - ausser er kauft gleich etwas Neues. Doch die Fristen für eine solche Ersatzbeschaffung sind kurz und kantonal unterschiedlich.

Sophie Kälin (Name geändert) war schwer erkrankt. Deshalb entschied sie sich zusammen mit ihrem Mann Walter, ihr Haus in Luzern zu verkaufen. Stattdessen erwarb das Ehepaar eine Eigentumswohnung und baute sie behindertengerecht um. 15 Monate später zogen Kälins um und verkauften ihr Haus auf diesen Zeitpunkt.

Bei einer Ersatzbeschaffung von Wohneigentum wird die Grundstückgewinnsteuer und in einzelnen Kantonen auch die Handänderungssteuer aufgeschoben, sofern der Wechsel innerhalb einer nicht näher umschriebenen «angemessenen Frist» erfolgt. Das hält das Eidgenössische Steuerharmonisierungsgesetz fest. Die Steuer wird erst bei einem Verkauf ohne Ersatzbeschaffung fällig.

Unterschiedliche Fristen nach Kauf oder Verkauf

Davon ging das Ehepaar Kälin auch aus. Doch die Luzerner Steuerbehörden sahen das anders. Das Luzerner Steuergesetz definiert die «angemessene Frist» nämlich mit zwölf Monaten nach Kauf der Ersatzliegenschaft. Walter und Sophie Kälin hatten die zulässige Frist demnach um drei Monate verpasst.
Wären Kälins umgekehrt verfahren, hätten sie also das alte Haus zuerst verkauft und erst dann die neue Wohnung gekauft, hätten sie zwei Jahre Zeit gehabt und diese Frist mit angemessener Begründung sogar noch um zwei Jahre verlängern können.

Was absurd erscheinen mag, ist für das Bundesgericht rechtens, wie es in einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden hat. Die Begründung: Die Missbrauchsgefahr sei grösser, wenn erst gekauft statt verkauft werde.
Der Staat wolle wohl dafür sorgen, dass auch Leute mit eher bescheidenen Mitteln mobil blieben, ohne auf Wohneigentum verzichten zu müssen. Es sei aber nicht Aufgabe des Staates mitzuhelfen, Wohneigentum als Vermögensanlage zu halten oder zum möglichst optimalen Zeitpunkt verkaufen zu können. Unterschiedliche Fristen seien deshalb zulässig.

Die Kantone sehen das sehr unterschiedlich. Viele haben darauf verzichtet, die «angemessene Frist» zu definieren und entscheiden von Fall zu Fall. Dort wo die zulässige Frist festgelegt ist, reicht die Spanne von einem bis zu fünf Jahren.

In Schwyz beispielsweise beträgt sie vier Jahre vor und nach der Veräusserung. In Bern, Basel-Landschaft und Zürich zwei Jahre davor und zwei Jahre danach, wobei Verlängerungen in begründeten Fällen möglich sind. 14 Jahre sind jedoch definitiv zu viel, wie das Zürcher Verwaltungsgericht im vergangenen Frühjahr entschieden hat.

01. Februar 2006 | Fredy Hämmerli