Am Eigenkapital solls nicht scheitern

20 Prozent Eigenkapital zu beschaffen stellt manchen Eigenheimkäufer vor ein Problem. K-Geld zeigt und vergleicht Lösungsvorschläge.

Zwei Faktoren sind bei der Eigenheimfinanzierung entscheidend: das Eigenkapital und die Tragbarkeit.

Tragbarkeit bedeutet, dass die wiederkehrenden Wohnkosten ein Drittel des Brutto-Einkommens nicht übersteigen dürfen. Während die Tragbarkeit aufgrund des Einkommens unverrückbar ist, gibt es für fehlendes Eigenkapital Alternativen.

Welche Alternativfinanzierung im Einzelfall ideal ist, hängt von der persönlichen Situation ab. Wichtig ist aber, dass die gesamte Belastung durch den Eigenheimkauf bei einem Anstieg der Hypothekarzinsen tragbar bleibt. Hier die Alternativen, wenn zu wenig Eigenkapital vorhanden ist:

Vorbezug oder Verpfändung der 2. und 3. Säule
Seit 1995 kann Geld aus der Pensionskasse oder der 3. Säule für den Kauf von Wohneigentum verwendet werden. Zwei Möglichkeiten stehen offen: Vorbezug oder Verpfändung.
- Ein Vorbezug stockt das Eigenkapital auf.
- Eine Verpfändung dient der Bank als Sicherheit. Dafür gewährt die Bank
ein Darlehen in der Höhe der verpfändeten Summe zu Zinsbedingungen, die ungefähr jenen einer ersten Hypothek entsprechen.

«Wir empfehlen normalerweise eine Verpfändung», sagt Lorenz Heim vom Hypothekenzentrum in Zürich. «Sie stellt im Unterschied zum Vorbezug sicher, dass im Alter keine Einkommensslücken entstehen.»

Darlehen
Verwandte und Freunde sind oft bereit, Darlehen für einen Hauskauf zu geben. Und grössere Firmen bieten Mitarbeitern Finanzierungen zu Sonderkonditionen.

Die Banken haben keine Einwände gegen eine Finanzierung mittels Darlehen. Voraussetzung: Die laufende finanzielle Belastung ist für den Eigenheimbesitzer tragbar und die Rückzahlungs- und Kündigungsfristen sind so angelegt, dass finanzielle Engpässe ausgeschlossen sind. Unverzichtbar ist ein schriftlicher Vertrag (zu finden unter www.kgeld.ch -> Downloads).

Erbvorbezug
Wer diese Möglichkeit wählt, muss weder an Zinsen noch an Rückzahlung denken. Dafür setzen die gesetzlichen Pflichtteile weiterer naher Verwandter Grenzen.

«Ein Erbvorbezug sollte keinesfalls mit einer Verletzung der Pflichtteile weiterer Erbberechtigter verbunden sein, sonst ist beim Eintritt der Erbschaft mit Problemen zu rechnen», sagt der Finanzfachmann Lorenz Heim.

Bei einem Erbvorbezug sind eine schriftliche Vereinbarung und - falls die Pflichtteile anderer Erben verletzt werden - das Einverständnis aller Erben zwingend.
Land im Baurecht
Statt Land zu kaufen, kann man es im Baurecht mieten. Hypothekarkredit und benötigtes Eigenkapital fallen dadurch tiefer aus. Der Landbesitzer erhält jedoch regelmässig einen Zins, und der Vertrag hat eine Laufzeit von maximal 100 Jahren. Danach wird er verlängert oder das Haus geht zu einem festgelegten Wert an den Landbesitzer über.

Das Angebot an Grundstücken im Baurecht ist klein und stammt meist von Gemeinden. Da Baurechtsverträge eine lange Laufzeit haben, sind die Einflüsse auf die Tragbarkeit schwierig abzuschätzen. Oft ist der Zins an den Wert des Landes gekoppelt. Nimmt dieser zu, steigt auch der Zins.

Heikel kann zudem ein Wiederverkauf des Objekts werden, wenn der Vertrag nur noch kurze Zeit gilt.

Unterstützung durch Staat
Bis vor kurzem unterstützte der Bund Eigenheimkäufer mit Vergünstigungen. Im Rahmen des Sparpakets wurde diese Förderung bis 2008 gestrichen. Verschiedene Kantone bieten aber weiterhin Förderbeiträge.

Bürgschaftsgenossenschaft
Soll der Hypothekarkredit mehr als 80 Prozent der Erwerbskosten decken, verlangen Banken zusätzliche Sicherheiten - etwa eine Verbürgung durch die Bürgschaftsgenossenschaft HBW. Sie arbeitet im Auftrag des Bundes und bürgt für den Bereich zwischen 65 und 90 Prozent des Kaufpreises. Bedingungen für Bürgschaften: www.hbw.ch.

Leider akzeptieren nur wenige Banken eine Bürgschaft. HBW-Geschäftsführer Thomas Rinderknecht erklärt sich dies so: «Unsere Richtlinien verbieten es der Bank, für den über die übliche Finanzierung hinausgehenden Anteil einen höheren Zins zu verlangen.»