Teurer wohnen: Riskante Kredite für Hausbesitzer

Der Kampf um Hypothekarkunden wird immer härter. Viele Banken gewähren auch Kredite, wenn ein Eigenheim kaum tragbar ist - mit allenfalls verheerenden Folgen für die Kunden.

Ein 54-jähriger Zürcher hat sich vergangenen Frühling für eine Eigentumswohnung in einem Zürcher Vorort interessiert. Der Familienvater hatte trotz rund 200 000 Franken Einkommen jährlich keinen Rappen Vermögen. Deshalb griff der Mann für die Finanzierung der rund 850 000 Franken teuren 51/2-Zimmer-Terrassenwohnung auf sein Pensionskassenvermögen in der Höhe von 140 000 Franken zurück.

Dieser Betrag entspricht zwar nur 16 Prozent statt der von Banken üblicherweise geforderten 20 Prozent Eigenkapital. Aufgrund seines hohen Einkommens konnte sich der Käufer die laufenden Wohnkosten für Hypothekarzins, Amortisation und Unterhalt jedoch leisten - die Tragbarkeit war also gegeben.

Höchst beunruhigend ist aber die mittelfristige Perspektive des Eigenheimbesitzers. Nach seiner Pensionierung wird das hohe Einkommen wegfallen. Und wegen der Plünderung seines PK-Kontos wird die Rente minimal ausfallen.

Mit anderen Worten: Der Mann wird sich seine als Alterswohnung gedachte Immobilie in zehn Jahren sehr wahrscheinlich nicht mehr leisten können. Er, der nie etwas zur Seite gelegt hat, müsste ab sofort pro Jahr 50 000 Franken sparen, um bis zur Pensionierung die 2. Hypothek zu amortisieren und sein PK-Vermögen wieder aufzubauen.

Tragbarkeit: Banken und Experten im Clinch

Trotz dieser Alarmzeichen erhielt der Käufer interessante Offerten für Hypotheken. Die Zürcher und die Aargauer Kantonalbank unterboten sich gegenseitig - bei 0,5 Prozent unter dem aktuellen Marktzinssatz griff der Kunde zu.

«Die langfristige Tragbarkeit ist im vorliegenden Fall nicht als gefährdet zu beurteilen», schreibt die ZKB in einer Stellungnahme.

Unabhängige Hypothekarexperten widersprechen dieser Einschätzung: «Es ist absehbar, dass dieser Käufer seine Wohnung nach der Pensionierung nicht mehr finanzieren kann», sagt Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum in Zürich.

Ähnlicher Meinung ist Werner Egli, Hypothekarberater in Uster ZH: «Ein 54-Jähriger ohne jegliches angesparte Vermögen sollte sich aufs Alter hin nicht derart stark verschulden.»

Und Andreas Thiemann von Hyposervices in Wallisellen ZH fügt an: «Ich hätte vom Kauf abgeraten, sofern der Familienvater nicht in der Lage ist, die Hypothek bis zur Pensionierung auf ein Niveau zu amortisieren, dass die Hypo-Belastung auch bei Rentenleistungen tragbar ist.»

Sowohl Wenger als auch Egli und Thiemann stellen fest, dass die Banken im Kampf um Hypothekarkunden zunehmend auch bei sehr wenig Eigenkapital oder bei unzureichender Tragbarkeit Kredite vergeben.

Egli: «Ist die Tragbarkeit gegeben, kann sicher einmal eine höhere Finanzierung gesprochen werden. Schlechter sieht es aus, wenn Eigenkapital vorhanden, die Tragbarkeit aber eng ist.»

Zum Beispiel im Fall eines Einfamilienhauskaufs in Horgen ZH. Eine junge Familie mit 120 000 Franken Einkommen und 200 000 Franken Eigenkapital kaufte kürzlich ein Haus für fast eine Million Franken. Die monatliche Belastung liegt bei 48 Prozent statt der üblichen maximal 33 Prozent. Trotzdem erhielt der Käufer die Hypothek von 800 000 Franken.

Der Eigenheimbesitzer nimmt seine Situation gelassen. Aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen kann er die Wohnkosten von rund 33 000 Franken pro Jahr verkraften. «In ein paar Jahren, wenn die Zinsen steigen, werde ich wohl gezwungen sein, mein Haus zu verkaufen», sagt er.

Thiemann sagt dazu: «Viele Käufer lassen sich durch die seit einigen Jahren tiefen Zinsen blenden.»

Die bei einer Umfrage von K-Geld angefragten Banken verneinen zwar eine zunehmend lockere Vergabe von Hypotheken und verweisen auf ihre diesbezüglichen internen Richtlinien. «Nur in Einzelfällen» (UBS), «durch das Einbringen von Zusatzsicherheiten» (ZKB), «bei sehr hohen Amortisationen» (Bank Coop), «aufgrund besonderer Verhältnisse» (Aargauer Kantonalbank) oder «durch Verpfändung von weiteren Sicherheiten» (CS) sei ein Unterschreiten der Limiten möglich.

All diesen Beteuerungen zum Trotz stossen unabhängige Hypothekarberater aber immer wieder auf Fälle mit abenteuerlichen Finanzierungen. Zum Beispiel auf diesen: Ein pensionierter Eigenheimbesitzer in Zürich will seine Hypothek aufstocken, um die Selbständigkeit seines Sohnes finanziell zu unterstützen. Die Bank gewährte den zusätzlichen Kredit, obwohl die Tragbarkeit bereits zuvor mit 38 Prozent die bankinternen Grundsätze missachtete.

Wer so knapp kalkuliert, kann bei stark steigenden Zinsen finanziell ins Schlingern geraten. Ein Szenario, das vor gut zehn Jahren zum letzten Mal Tatsache wurde. Anfang der 90er-Jahre stiegen die Hypothekarzinsen innert kurzer Zeit auf ein rekordhohes Niveau von rund 8 Prozent für variable Hypotheken. Viele Eigenheimbesitzer konnten die Schuldzinsen nicht mehr zahlen. Es kam zu Zwangsversteigerungen - bei gleichzeitig stark sinkenden Immobilienpreisen.

Käufer sollten Belastung langfristig berechnen

Dazu die CS: «Sollte sich eine massive Verkehrswertkorrektur abzeichnen, ist es denkbar, dass die Bank mit dem Kunden das Gespräch sucht und zum Beispiel die Amortisationsraten erhöht.»

Risiken drohen aber nicht nur wegen allfällig steigender Zinsen, auch das Einkommen kann schlagartig sinken - etwa durch eine Schwangerschaft, bei Scheidung, bei wegfallendem Bonus oder bei Invalidität.

Hypothekarexperte Wenger rät deshalb: «Wer ein Eigenheim kaufen will, sollte selber eine Vollkostenrechnung mit langfristiger Belastung machen. Man kann sich nicht darauf verlassen, dass die Bank ihre diesbezügliche Aufklärungs- und Sorgfaltspflicht wahrnimmt.»

Und er fügt an: «Wer sich bereits jetzt bei der Finanzierung seines Eigenheims unwohl fühlt, sollte den Verkauf ins Auge fassen. Jetzt ist der Zeitpunkt ideal.»

Drei Faustregeln für ein Eigenheim

Im eigenen Interesse sollten Käufer eines Eigenheims drei Regeln beachten.

Faustregel 1: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital
Die meisten Banken verlangen 20 Prozent Eigenmittel, sonst vergeben sie keine Hypothekarkredite. Viele Institute wenden diese Regel aber nicht konsequent an.

Immobilienkäufer mit nur 10 oder 15 Prozent Eigenkapital müssen eine entsprechend höhere monatliche Zinsbelastung verkraften und mehr amortisieren. Diese zusätzliche Belastung kann schnell zum Problem werden, zum Beispiel beim Wegfall eines Einkommens bei Doppelverdienern.

Faustregel 2: Wohnkosten von 6 Prozent des Kaufpreises müssen verkraftbar sein
Bei 20 Prozent Eigenkapital muss man mit jährlichen Wohnkosten in der Höhe von 6 Prozent des Kaufpreises rechnen. Darin eingeschlossen sind alle Aufwendungen wie Hypozinsen, Unterhaltskosten und Amortisation (siehe Tabelle).

Die 6-Prozent-Regel basiert auf einem durchschnittlichen Hypothekarzins der letzten Jahre. Banken gewähren aber zunehmend auch Kredite, wenn die 6-Prozent-Regel nicht erfüllt ist.

Der Kunde sollte die Rechnung deshalb selber machen, und zwar nicht mit den aktuell tiefen Hypozinssätzen, sondern mit einem Zinssatz von 5 Prozent für die erste und 6 Prozent für die zweite Hypothek. So bleibt das Eigenheim auch bei steigenden Zinsen finanzierbar.

Faustregel 3: Die Wohnkosten betragen höchstens ein Drittel des Brutto-Einkommens
Die meisten Banken gewährten bis anhin einen Hypothekarkredit in der Höhe von 80 Prozent nur, wenn die mit obiger Formel berechneten jährlichen Wohnkosten ein Drittel des Brutto-Einkommens nicht übersteigen. Das ist die so genannte Tragbarkeit.