Nichts als Ärger mit dem Traumhaus

Wer bei einem Generalunternehmer ein renovationsbedürftiges oder erst auf dem Papier bestehendes Haus kauft, muss sich absichern. Das hat auch René Erdenberger aus Burg AG erfahren.

Am 15. Januar 2004 wechselte ein älteres Wohnhaus in Burg AG laut notariell beglaubigtem Vertrag den Besitzer. Verkäufer war Niklaus Manser, Gipsermeister aus Teufenthal AG, Käufer waren Priska und René Erdenberger, ein junges Ehepaar mit zwei Kindern.

Manser trat als Generalunternehmer auf. Alle im Baubeschrieb aufgelisteten Renovationen waren im Kaufpreis von Fr. 495 000.- inbegriffen. Am 20. März sollte das Haus bezugsbereit sein.
Als die Familie am 23. März in ihr neues Heim einzog, standen sich Zügelmänner und Handwerker jedoch auf den Füssen herum. Die Renovationsarbeiten waren keineswegs abgeschlossen. Erdenbergers konnten sich nur notdürftig einrichten.

«Der Estrich beispielsweise ist bis heute nicht benutzbar. Die WC-Spülung funktioniert nicht. Und jeden Abend müssen wir die Fenster mit Wolldecken abdunkeln, weil die Fensterläden fehlen», sagt René Erdenberger. «Viele Arbeiten sind ausserdem Pfusch. Sie wurden von Arbeitern ohne Berufserfahrung ausgeführt.»

Bereits im April tauchten die Arbeiter nicht mehr auf. Sie seien von Manser nicht bezahlt worden, weshalb sie auch nicht mehr weiterarbeiten würden, begründeten sie ihr Wegbleiben gegenüber Erdenberger. So stand bis vor kurzem ein Gerüst am Haus, weil der Fassadenbauer seine Arbeit noch nicht beendet hatte. Unterdessen ist das Gerüst zwar weg, der Verputz aber fehlt noch immer.

Seit mehreren Monaten steht die Renovation still. Erdenberger versuchte mehrfach, mit dem Verkäufer und Generalunternehmer Manser Kontakt aufzunehmen. Meist erfolglos. Wenn er ihn ausnahmsweise erreichte, wurde er von Manser mit Versprechungen, Beteuerungen und geplatzten Terminen vertröstet.

Riesenfrust: Hohe Mehrkosten und Handwerkerpfand

Inzwischen hat der Sanitärinstallateur ein Bauhandwerkerpfand in der Höhe von rund Fr. 11 000.- auf die Liegenschaft eintragen lassen. Er verlangt von Erdenberger die Begleichung dieser Schuld. «Ich habe dieses Geld nicht», sagt Erdenberger, der in den vergangenen Monaten von weiteren Handwerkern hörte, die bis heute auf ihr Geld warten.

Generalunternehmer Niklaus Manser begründet den Stopp der Arbeiten mit Mehrkosten: «Es gab immer wieder Kostenüberschreitungen, weil sich der Umfang der Arbeiten laufend erweiterte. Ich kann nicht alleine dafür aufkommen.» Er erwarte eine Beteiligung des Käufers an den Mehrkosten.

«Diesen Beschrieb zu unterzeichnen, war ein Fehler»

Und seine Chancen stehen nicht schlecht. Der von Manser erstellte und von beiden Parteien unterschriebene Baubeschrieb geht in vielen Punkten nämlich weniger weit als die tatsächlich ausgeführten Arbeiten.

«Diesen Beschrieb zu unterzeichnen, war eindeutig ein Fehler von mir», sagt Erdenberger heute. Er selber habe zwar einen zweiten, detaillierteren Baubeschrieb erstellt, «und Manser versprach, dass er sich an diesen Plan halten werde. Unterschrieben hat Manser ihn aber nicht».

Dazu Bernhard Lauper, Bautreuhänder bei der Bau- und Immobilienberatungsfirma Immopro AG in Zürich: «Schliesst ein Käufer mit einem Generalunternehmer einen Vertrag ab, muss er sich absichern. Er sollte den Vertrag von einem Anwalt oder unabhängigen Bautreuhänder überprüfen lassen.»

Im Herbst suchte Erdenberger eine Einigung vor dem Friedensrichter. Es kam jedoch kein Vergleich zustande. Manser ging nicht auf Erdenbergers Forderungen in der Höhe von Fr. 76 000.- zur Beendigung der ausstehenden Arbeiten und Bezahlung der noch offenen Rechnungen ein.

Der Bauherr hat den Generalunternehmer jetzt auf diese Summe betrieben. Ihm ist jedoch klar, dass er das Geld mit grosser Wahrscheinlichkeit nie sehen wird. Der erst lange nach Vertragsabschluss angeforderte Auszug aus dem Betreibungsregister von Manser weist Betreibungen und offene Verlustscheine von mehr als einer halben Million Franken auf.

Erdenberger: «Ich fühle mich über den Tisch gezogen und ärgere mich, dass ich so leichtgläubig war.»

So erkennt man eine seriöse Firma

- Verlangen Sie eine Referenzliste des Generalunternehmers (GU) und einen aktuellen Auszug aus dem Betreibungsregister.
- Bestehen Sie bei der Bank des GU auf einer so genannten GU-Erklärung. Inhalt: Alle Einzahlungen auf das (speziell eröffnete) Bankkonto X werden einzig für das Bauvorhaben Y verwendet. Alle Zahlungsaufträge werden von GU und Bauherr gegengezeichnet und von der GU-Hausbank geprüft.
- Leisten Sie keine Vorfinanzierungen. Falls nötig werden diese per Bankgarantie sichergestellt.
- Erst bezahlen, wenn ein Gegenwert auf der Baustelle vorhanden ist.
- Akzeptieren Sie keinen Zahlungsplan mit festen Daten. Zahlen Sie nach Baufortschritt. Definieren Sie Meilensteine - etwa nach der Rohbauerstellung. Einzelschritte werden vom Bauherrn allenfalls unter Beizug eines unabhängigen Bauspezialisten abgenommen.
- Lassen Sie sich nicht von «Spezialisten» einschüchtern. Aussagen wie «das haben wir noch nie gemacht», «das ist in der Baubranche unüblich» usw. sind suspekt.
- Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Bautreuhänder bei. Er kontrolliert die Abrechnungen und bezahlt die Handwerker direkt. Seien Sie vorsichtig, wenn ein GU einen Bautreuhänder nicht akzeptieren will.
- Speziell gut studieren sollten Sie den Kaufvertrag bzw. GU- oder Werkvertrag. Was unterschrieben und öffentlich beurkundet ist, gilt. Sehr oft werden Verträge stark zugunsten des GU ausgestellt. Deshalb den Vertrag durch einen Bauanwalt bzw. Bautreuhänder überprüfen lassen. Diese Spezialisten können auch für Sie mit dem GU verhandeln (siehe auch www.kub.ch).
- Baupläne und Baubeschriebe werden detailliert ausgestellt und datiert. Beides bildet einen integrierenden Bestandteil des Kaufvertrages.
- Mehr- und Minderkosten: Grundsätzlich müssen Mehrkosten vom Bauherrn bewilligt werden.
- Möglichst kein Grundstück mit Architekten- oder GU-Vertrag kaufen.