Eigenheim-Finanzierung: So landen Sie nicht auf der Parkbank

Die aktuell tiefen Zinsen verleiten viele Immobilienbesitzer dazu, mehr Schulden zu machen, als sie sich langfristig leisten können.

Noch immer sind die Hypothekarzinsen tief. Das verleitet viele Mieter zum Trugschluss, die Finanzierung der eigenen vier Wände sei deutlich günstiger als der Mietzins ihrer Wohnung. Mit Lockofferten von 2 Prozent Zins oder gar noch weniger machen Banken möglichen Käufern und Bauherren ein Eigenheim schmackhaft.

Doch wer einfach den aktuellen Kreditzins dem Mietzins gegenüberstellt, rechnet falsch. Es ist geradezu fatal, die Kalkulation bei der Immobilienfinanzierung allein auf das wacklige Fundament einer vorübergehenden Minizins-Offerte zu stellen.

«Gerade in Phasen niedriger Zinsen müssen Bauherren und Immobilienkäufer mit besonders grosszügigen finanziellen Reserven kalkulieren», sagt Adrian Wenger, Leiter der Hypothekenberatung beim VZ Vermögenszentrum in Zürich. Die finanzielle Belastung muss ja auch tragbar bleiben, wenn die Hypozinsen um 2 oder 3 Prozentpunkte steigen.
Solch eine Entwicklung ist keinesfalls unrealistisch, wie ein Blick in die jüngere Vergangenheit zeigt: Anfang der 90er-Jahre waren die Zinsen für variable Hypotheken über 3,5 Prozentpunkte höher als heute (siehe Grafik).

Am härtesten und direktesten würde ein Zinsanstieg jene treffen, die auf variable Hypotheken und Sondermodelle wie Liborhypotheken gesetzt haben. Zwar sind diese Kredite heute sehr attraktiv. Doch der Preis für den günstigen Zinssatz liegt im Risiko, bei einem Zinsanstieg ohne jegliche Zeitverzögerung mehr Schuldzinsen zahlen zu müssen.

Diverse Fallen bei der Finanzierung des Eigenheims

Allerdings wäre es auch ein Trugschluss, zu glauben, mit dem Abschluss einer zehnjährigen Festhypothek auf der sicheren Seite zu sein. Denn nach Auslaufen der Zinsbindung muss entweder amortisiert oder weiterfinanziert werden - und wenn die Zinsen bis dahin deutlich gestiegen sind, können unter Umständen pro Jahr mehrere tausend Franken an zusätzlichem Zinsaufwand fällig werden (siehe Tabelle).
Eine weitere Falle, die bei allzu grosszügiger Kalkulation zuschnappen kann, liegt in der Amortisation: Bei niedrigen Zinsen erweitern viele Hyposchuldner den Kreditrahmen. Weil sie aber längst nicht immer auch eine höhere Amortisationsrate einplanen, kann sich der Zeitraum bis zur Schuldenfreiheit deutlich verlängern.

Ein Beispiel: Bei der Immobilienfinanzierung kalkuliert der Käufer für das erste Jahr je 10 000 Franken für Zins und Amortisation. Liegt der Zins bei 5 Prozent, lassen sich damit 200 000 Franken Darlehen finanzieren, und bei gleich bleibender Amortisation wäre der Kredit innert 20 Jahren vollständig zurückgezahlt. Bei 3 Prozent Zins hingegen lässt sich damit zunächst ein Kredit von 333 000 Franken decken - wenn Sie die Amortisation pro Jahr aber bei 10 000 Franken belassen, verlängert sich die Rückzahlungsdauer auf 33 Jahre.
Hypothekarexperte Wenger empfiehlt daher, beim Festlegen des Kreditrahmens nicht die derzeit günstigen Zinsen zugrunde zu legen: «Es ist bedeutend sicherer, den langfristigen Durchschnittszins als Basis zu verwenden.» Damit bestätigt er die traditionelle Bankenregel, nach der ein Immobilienkredit auch bei einem Zins von 5 Prozent problemlos tragbar sein muss.

Um die Schulden auch bei wechselhaften Zinsen im Griff zu behalten, ist Selbstdisziplin gefragt. Als probates Mittel hat sich die Strategie bewährt, unabhängig vom aktuellen Niedrigzins einen festen monatlichen Betrag auf ein Extrakonto zu transferieren und diesen für Zinszahlung und Amortisation einzuplanen.

Was aufgrund der Differenz zwischen den derzeitigen Zinsen und dem langfristig eingeplanten Durchschnittszins von rund 5 Prozent übrig bleibt, sollte für die zusätzliche Amortisation der Immobilie vorgesehen werden.

Bankenstrategen erwarten eine Zinserhöhung

Wie genau amortisiert wird, hängt von persönlichen und steuerlichen Faktoren ab (siehe K-Geld Nr. 5/2003). Tatsache ist aber: Jegliche Form der Rückzahlung ist besser als das Ausgeben der eingesparten Zinsen für Konsumzwecke. Denn dass die Zinsen und damit auch die Kosten für die Finanzierung wieder steigen, halten die meisten Bankenstrategen für eine Frage relativ kurzer Zeit. «Erste Zinserhöhungen der Notenbanken erwarten wir im zweiten Quartal 2004», schreibt etwa die Zuger Kantonalbank in ihrem aktuellen Kapitalmarktausblick (siehe auch Seite 12).

Auch die Raiffeisen-Gruppe prognostiziert eine Fortsetzung des seit einigen Wochen bestehenden Aufwärtstrends bei den Zinsen am Geldmarkt. Konkrete Zahlen nennt die Credit Suisse in ihrer Zinsmarktanalyse: Bei Zehnjahres-Festzinsen rechnet man dort bis Jahresende mit einem Anstieg von gut einem halben Prozentpunkt, um etwa ein viertel Prozentpunkt könnten die Dreimonatszinsen steigen. Die UBS rechnet sowohl bei den kurzfristigen als auch bei den langfristigen Zinsen mit einem Anstieg in ähnlicher Grössenordnung bis ins Jahr 2005.

Allerdings sind Zinsausblicke mit grossen Unsicherheiten behaftet, wenn man über den Horizont von zwölf Monaten hinausschaut. Daher bringt es ein Plus an Sicherheit, bei der Immobilienfinanzierung auf unterschiedlich lange Laufzeiten zu setzen.

Zinsschwankung auf erträglichem Niveau halten

«Ein solches Klumpenrisiko muss man vermeiden», sagt Adrian Wenger. Zwar kann es dann vorkommen, dass ein Teil des Gesamtdarlehens in einer Hochzinsphase weitergeführt werden muss. Doch wenn die Fälligkeiten gut verteilt sind, ist bei einer solchen Entwicklung niemals der Gesamtbetrag betroffen, und die Schwankungen bei den Zinskosten halten sich auf lange Sicht in erträglichen Grenzen.

Kein Verlass auf die heimlichen Amortisationshelfer

Bei der Amortisation seiner Hypothek hat der Eigentümer zwei heimliche Helfer: die Wertsteigerung der Immobilie und die Inflation. Wenn der Wert der Immobilie steigt oder im Zuge der Inflation das Einkommen sich erhöht, wird das Darlehen im Verhältnis zu diesen Faktoren günstiger. Daher wird bei der Ermittlung des so genannten Realzinses vom regulären Zins die Inflationsrate abgezogen.

Berücksichtigt man diese Faktoren, sind die aktuellen Niedrigzinsen nicht so günstig, wie es scheint - denn angesichts der Inflationsrate von nur 0,6 Prozent liegt der Realzins kaum unter den Marktzinsen. Auch bei den Immobilienwerten rechnen Experten im Schnitt eher mit stagnierenden Preisen. Adrian Wenger vom VZ Vermögenszentrum in Zürich mahnt daher zur Vorsicht: «Weder von der Wertsteigerung noch von der Inflation ist derzeit eine nennenswerte Hilfe beim Schuldenabbau zu erwarten.»