Immobilienfonds bieten Schutz vor Börsenkrisen

Während Aktienbesitzer massive Verluste einstecken mussten, erzielten Anleger mit Immobilienfonds in der Börsenkrise im Mittel eine Rendite von 5 Prozent pro Jahr. Der K-Geld-Test zeigt, welche Immobilienfonds in den letzten drei Jahren die Nase vorn hatten.

Die sinkenden Börsenkurse stürzten in den letzten zwei Jahren viele Anleger in Verzweiflung. In den Jahren 2001 und 2002 hat der Schweizer Aktienindex SMI bis zum Tiefstpunkt im Oktober insgesamt 45,5 Prozent verloren. Anleger, die dagegen frühzeitig auf Immobilienfonds gesetzt hatten, konnten zufrieden sein. Der Immobilienfonds-Index der ZKB legte in der gleichen Periode um 11,2 Prozent zu. Immobilienfonds haben während dem Börsencrash also einen sehr guten Schutz gegen Vermögensverluste geboten.

Profitiert haben die Immobilienfonds von den sinkenden Zinsen: In solchen Phasen steigen erfahrungsgemäss die Preise der Immobilien, weil das eingesetzte Fremdkapital weniger kostet, während die Mieteinnahmen vergleichsweise stabil bleiben.

Die Chancen und Risiken der Schweizer Immobilienfonds lassen sich recht gut beurteilen, denn die Erfahrungen reichen Jahrzehnte zurück. Der grösste Schweizer Immobilienfonds, der UBS Swiss Mixed

Sima, wurde schon 1950 gegründet. Immobilienfonds investieren in der Regel direkt in Liegenschaften oder halten Beteiligungen an Immobiliengesellschaften. Der Netto-Ertrag aus den Mieteinnahmen wird in der Regel vollständig an die Anleger ausgeschüttet - bei einzelnen Fonds wird er teilweise reinvestiert.

Das VZ Vermögenszentrum hat für K-Geld die 16 wichtigsten Schweizer Immobilienfonds getestet. Geprüft wurden nur Immobilienfonds, die an der Börse kotiert sind, seit mindestens drei Jahren existieren und ein Fondsvolumen von mindestens 150 Millionen aufweisen.

Mit einer speziell auf die Immobilienfonds ausgerichteten Methodik wurden die 16 Fonds nach den Kriterien Sicherheit und Rendite benotet. Rangiert wurden die Fonds schliesslich nach dem erzielten Punktetotal beider Bereiche.

Die besten Immobilienfonds brachten 7 Prozent pro Jahr

Die meisten Immobilienfonds haben den Anlegern über die letzten drei Jahre eine respektable Rendite gebracht - im Mittel rund 5 Prozent pro Jahr. Die drei renditestärksten Immobilienfonds warfen sogar fast 7 Prozent Rendite pro Jahr ab. 14 von 16 Immobilienfonds erzielten mindestens 3,5 Prozent pro Jahr. Nur ein einziger Immobilienfonds im K-Geld-Test brachte den Anlegern Verlust: Mit 4 Prozent Minus pro Jahr trägt der Swissca Ifca der Kantonalbanken die rote Laterne.

Auffällig am Test-Resultat ist, dass die Die Romandie schlägt den Rest der Schweiz

Auf den ersten beiden Rängen im K-Geld-Test liegen Immobilienfonds, die ihren Investitionsschwerpunkt in der Romandie haben. Das Resultat erstaunt nur auf den ersten Blick. In der Region Genf ist der Wohnungsmarkt ausgetrocknet und auch im Waadtland liegen die Leerwohnungsziffern unter dem schweizerischen Mittel.

Für das nächste Jahr rechnet die Credit Suisse in einer Studie zum Schweizer Immobilienmarkt für die Kantone Genf und Waadt mit einer überdurchschnittlichen Zunahme der Mietpreise. Auch bei den Geschäftsliegenschaften erwartet die CS mittel- und langfristig das höchste Wertschöpfungswachstum im Kanton Genf, gefolgt von der Waadt.

Die Konzentration der Anlagen auf eine Region der Schweiz birgt aber auch ein Risiko. Immobilienfonds, die gesamtschweizerisch investieren, sind gegen Rückschläge in einzelnen Regionen besser gefeit.

Vorsicht beim Kauf von UBS-Immobilienfonds

Anleger, die in gewisse UBS-Immobilienfonds investiert haben, sind im November von massiven Kursverlusten überrascht worden. Diese Fonds verloren innert 24 Stunden bis 21 Prozent ihres Börsenwertes. Die Ursache für den plötzlichen Verlust war eine Umstellung der Bewertungsmethode durch die Fondsleitung. Da diese Umstellung für alle UBS-Immofonds geplant ist, einige sie aber noch nicht hinter sich haben, muss man vom Kauf dieser Fonds abraten. Noch nicht auf die neue Bewertungsmethode umgestellt haben die vier UBS-Fonds UBS-Swissimmobil Neue Serie, UBS (CH) Property Fund - Léman Residential «Foncipars», UBS (CH) Property Fund - Swiss Mixed «Sima», UBS (CH) Property Fund - Swiss Commercial «Swissreal».

Langfristig - über die letzten zehn Jahre - schneiden Aktien trotz Börsencrash immer noch besser ab als Immobilienfonds.

Für Optimisten, die davon überzeugt sind, dass die Weltwirtschaft sich bald wieder erholt, ist der Zeitpunkt für einen Einstieg in Immobilienfonds nicht unbedingt attraktiv. Sollte der Konjunkturmotor nämlich rasch wieder anspringen, werden die Aktien die Immobilien erneut deutlich überflügeln.

Für Pessimisten dagegen, die mit einer weiterhin stagnierenden Weltwirtschaft, schwachen Aktienbörsen und einem anhaltend tiefen Zinsniveau rechnen, sind Immobilienfonds eine gute Alternative sowohl zu Aktien als auch zu Obligationen. Bundesobligationen mit einer Laufzeit von zehn Jahren bringen zurzeit nämlich nur noch rund 2,5 Prozent, während die getesteten Immobilienfonds im Mittel eine Ausschüttungsrendite von 4,3 Prozent aufweisen.

Auch langfristige Renditevergleiche sprechen für die Immobilienfonds: In den letzten 40 Jahren konnte man mit Immobilienfonds mehr als doppelt so hohe Renditen erzielen wie mit Obligationen.

Mehr Sicherheit durch Diversifikation

Anleger, die nicht nur in Aktien und Obligationen, sondern als Ergänzung auch in Immobilienfonds investieren, können ihr Risiko reduzieren: Die Wertschwankungen von Immobilienfonds sind im Durchschnitt nicht einmal halb so gross wie jene von Aktien. Weil die Kurse der Immobilienfonds sich zudem weitgehend unabhängig von den Aktienkursen bewegen, erhöht die Diversifikation die Sicherheit eines Wertschriften-Portfolios. Dieser Effekt wird von den privaten und institutionellen Anlegern unterschätzt.

Die Wirtschaftsforscher der Credit Suisse kommen in ihrer Immobilienstudie gestützt auf Langzeit-Untersuchungen zum Schluss, dass ein konservativer Anleger etwa ein Drittel seines Portefeuilles in Immobilienanlagen investieren sollte. Konkret bedeutet dies, dass der optimale Immobilienanteil im Depot eines sicherheitsorientierten Anlegers etwa gleich gross wie der Aktienanteil sein sollte.

Wer sein Wertschriften-Portefeuille mit Anteilen von Immobilienfonds ergänzen will, muss allerdings vor einem Kaufentscheid die Eigenheiten dieser Titel beachten.

Immobilienfonds werden meist an der Börse gehandelt

Immobilienfonds unterscheiden sich in einem wichtigen Punkt von den klassischen Anlagefonds: Sie werden in der Regel an der Börse gehandelt. Der Preis wird deshalb durch Angebot und Nachfrage bestimmt.

Meist liegen die Börsenkurse der Immobilienfonds über dem von der Fondsgesellschaft errechneten Nettoinventarwert des Immobilien-Portefeuilles (Wert der Liegenschaften abzüglich Schulden). Die Differenz zwischen Buchwert und Börsenkurs wird Ecart oder Aufpreis genannt. Je nachdem, wie gross die Nachfrage nach Fondsanteilen ist, ist der Aufpreis grösser oder kleiner. Per Mitte November lagen die Aufpreise für die von K-Geld getesteten Immobilienfonds im Mittel bei 14,5 Prozent.

Hohe Aufpreise signalisieren das Risiko von Kursverlusten

Anleger sollten in Immobilienfonds mit geringem Aufschlag investieren. Bei nachlassendem Interesse der Anleger können die an der Börse bezahlten Aufpreise nämlich rasch wieder schrumpfen. Je grösser der Aufpreis, desto grösser ist für den Anleger das Risiko von Kursverlusten.

Das Risiko, dass der Kurs der Fondsanteile unter den Nettoinventarwert fällt, ist dagegen klein, denn die Fondsgesellschaften sind gesetzlich verpflichtet, die Anteile nach einer Kündigungsfrist zum Nettoinventarwert (abzüglich Gebühren) zurückzunehmen.

In Immobilien investieren: Besser mit Fonds

Wer sein Geld in Immobilien anlegen will, dem stehen verschiedene Wege offen: der Kauf einer Liegenschaft, der Kauf von Anteilen eines Immobilienfonds oder der Erwerb von Aktien einer Immobilien-Aktiengesellschaft.

Immobilienfonds

Die beste Möglichkeit für Kleinanleger bieten die Immobilienfonds. Die meisten Fonds verfügen über langjährige Erfahrungen. Sie sind börsenkotiert und deshalb einfach handelbar. Mit Fonds kann man seine Immobilien-Investitionen geografisch diversifizieren und damit die Sicherheit erhöhen. Zudem gibt es bei Fonds einen recht guten Anlegerschutz durch das Gesetz. Die meisten Schweizer Immobilienfonds investieren vor allem in Wohnbauten, was ihnen stabile Erträge garantiert.

Immobilienaktien

Die meisten Immobilien-Aktiengesellschaften sind erst in den letzten Jahren entstanden. Die Konzentration auf Geschäftsliegenschaften erhöht die Konjunkturabhängigkeit, bietet aber auch Chancen. Die Verschuldung ist höher als bei Immobilienfonds, was die Firmen empfindlicher auf Zinserhöhungen macht. Die Börse steht manchen Immobilienaktien kritisch gegenüber und bewertet sie mit einem Abschlag zum inneren Wert. Der Anlegerschutz ist deutlich schlechter als bei Fonds.

Immobilien als Direktanlage

Geld direkt in Liegenschaften anzulegen, ist nur bei sehr grossen Vermögen sinnvoll. Immobilienkäufe und -verkäufe sind umständlich, zeitraubend und verursachen hohe Kosten. Wer nur eine oder wenige Liegenschaften besitzt, ist damit einem Klumpenrisiko ausgesetzt. Zudem sind direkte Immobilienanlagen im Vergleich zu Fonds oder Aktien illiquid.