Hohe zinsen - Soll ich sofort aus der UBS-Portfolio-Hypothek aussteigen?

Ich habe vor zweieinhalb Jahren bei der UBS eine
3-Jahres-Portfolio-Hypothek abgeschlossen. Heute zahle ich 4,77 Prozent Hypozins. Bei der Migrosbank gäbe es heute eine variable Hypothek mit
3,75 Prozent. Die UBS verlangt aber eine Ausstiegsentschädigung von 1,5 Prozent. Soll ich aussteigen?

Antwort: Mit der UBS-Portfolio-Hypothek möchte die UBS Zinsschwankungen «glätten» und damit eine Alternative zur variablen Hypothek anbieten. In diesem Produkt sind gleichzeitig mehrere Festhypotheken mit unterschiedlichen Zinssätzen enthalten. Die Hypothek reagiert deshalb träger auf allgemein steigende oder sinkende Zinsen.

Sie haben nun beide Seiten dieser «Glättung» erlebt. Als Sie im Dezember 1999 eingestiegen sind, waren die Festhypotheken teurer, während die Portfolio-Hypothek nur verzögert auf den Anstieg der Hypozinsen für Festhypotheken reagierte. Deshalb war Ihre Hypothek damals mit 3,92 Prozent Zins attraktiv. Für diesen günstigen Einstieg mussten Sie der Bank aber zusätzlich eine Einstiegsentschädigung von rund 0,5 Prozent bezahlen.

Umgekehrt reagieren die Zinsen der Portfolio-Hypothek auch nur sehr moderat auf die Zinssenkungen der letzten Monate, so dass Ihr heutiger Hypozins von 4,77 Prozent deutlich über einer variablen Hypothek (zum Beispiel Migrosbank: 3,75 Prozent) oder auch über einer Festhypothek (zum Beispiel drei Jahre fest: 4 Prozent) liegt.

Verharren die Zinsen auf heutigem Niveau, bleibt der Zins Ihrer Portfolio-Hypothek während mindestens eineinhalb Jahren über 4,5 Prozent. Erst im Sommer 2005 erreicht Ihre Portfolio-Hypothek den tiefsten Stand mit 4,18 Prozent. Während der nächsten drei Jahre würde Ihre Portfolio-Hypothek somit durchschnittlich 4,43 Prozent Zins kosten. Wenn Sie nun in eine variable Hypothek zu 3,75 Prozent wechseln, sparen Sie bei konstantem Zinsniveau etwa 0,75 Prozent Zins pro Jahr oder total 2,25 Prozent für die drei Jahre. Nach Abzug der Ausstiegsentschädigung von 1,5 Prozent bliebe Ihnen nur noch eine Einsparung von 0,75 Prozent. Bei Ihrer Hypothek über 600 000 Franken würden Sie somit 4500 Franken sparen. Rechnen Sie hingegen mit steigenden Zinsen, könnte der Zinsvorteil entfallen.

Mit dem Wechsel in eine Libor-Hypothek könnte man mehr herausholen. Eine solche gibt es heute bereits für 2,75 Prozent inklusive Zinsabsicherung. Bei konstanten Zinsen in den nächsten drei Jahren würden Sie nach Abzug der Ausstiegsentschädigung 4,29 Prozent beziehungsweise 25 740 Franken sparen.

Zinsprognosen sind jedoch sehr unsicher. Sie sollten deshalb keine übereilten Entscheide treffen, sondern überlegen, welche Strategie längerfristig Ihre Bedürfnisse am besten deckt.

Tipp: Wenn Sie aus einer UBS-Portfolio-Hypothek aussteigen und ein anderes Produkt der UBS wählen (zum Beispiel die UBS-Libor-Hypothek Moneyline), sollten Sie mit der UBS über die Ausstiegsentschädigung verhandeln. In vielen Fällen kommt die Bank ihren Kunden entgegen.

Rita Kornfeld

UBS-Portfolio-Hypothek

Diese UBS-Hypothek besteht aus einem Paket mit mehreren Festhypotheken. Diese Festhypotheken sind so gestaffelt, dass alle drei Monate eine davon ausläuft. Sie wird sofort durch eine neue mit aktuellem Zins ersetzt.

Das 2-Jahres-Portfolio besteht aus acht 2-Jahres-Festhypotheken, das 3-Jahres-Portfolio aus zwölf 3-Jahres-Festhypotheken und das 5-Jahres-Portfolio aus zwanzig 5-Jahres-Hypotheken. Der Kunde bezahlt als Zins den Durchschnitt der Zinssätze aller Festhypotheken im Portfolio.

Da jedes Quartal eine alte Festhypothek ausläuft und eine neue hinzukommt, ändert sich der Zins für den Kunden jedes Quartal. Ein Ein- und Ausstieg ist zwar jederzeit möglich. Je nach Marktsituation verlangt die Bank aber eine Einstiegs- oder eine Ausstiegsentschädigung.

Wer heute aussteigen will, muss eine Ausstiegsentschädigung zahlen, weil das Zinsniveau auf dem Hypothekarmarkt zurzeit tiefer ist als bei den UBS-Portfolio-Hypotheken.